PROJEKT GOLF LARUN - prefeasibility studija -

PROJEKT GOLF LARUN
- prefeasibility studija -
svibanj 2014.
1
SAŽETAK .................................................................................................................................... 1
2
STANJE DRUŠTVA.................................................................................................................... 2
2.1 BILANCA ..........................................................................................................................................2
2.1.1 KRATKOTRAJNA IMOVINA ....................................................................................2
2.1.2 NOVAC U BANCI I BLAGAJNI .................................................................................3
2.1.3 KAPITAL I REZERVE .................................................................................................3
2.1.4 KRATKOROČNE OBVEZE ........................................................................................5
2.2 PRIHODI I RASHODI....................................................................................................................5
3
MAKROEKONOMSKI OKVIR ................................................................................................ 6
4
TRŽIŠTE GOLF IGRALIŠTA ................................................................................................... 8
4.1 ANALIZA ODIGRANIH RUNDI NA GOLF IGRALIŠTIMA ............................................. 10
4.2 OSTALI VAŽNI POKAZATELJI (PROSJEČAN BROJ DNEVNO ODIGRANIH
RUNDI, PROSJEČAN PRIHOD, NAKNADE) .................................................................... 11
4.3 ANALIZA TRŽIŠTA GOLF IGRALIŠTA U HRVATSKOJ, S POSEBNIM OSVRTOM
NA ISTARSKU ŽUPANIJU ..................................................................................................... 14
5
TURISTIČKA PONUDA I POTRAŽNJA NA PODRUČJU REPUBLIKE HRVATSKE I
ISTARSKE ŽUPANIJE............................................................................................................ 15
5.1 SMJEŠTAJNI KAPACITETI ...................................................................................................... 15
5.2 DOLASCI I NOĆENJA TURISTA............................................................................................. 16
5.3 POTROŠNJA TURISTA.............................................................................................................. 18
6
REPREZENTATIVAN UZORAK TURISTIČKIH RESORTA SA GOLF IGRALIŠTEM
.................................................................................................................................................... 19
7
LOKACIJA ................................................................................................................................ 22
7.1 HRVATSKA I ISTRA – OSNOVNI PODACI......................................................................... 22
7.2 PROMETNA POVEZANOST .................................................................................................... 23
7.3 ANALIZA MIKROLOKACIJE ................................................................................................... 24
8
STATUS PROJEKTA (PROSTORNO PLANSKA DOKUMENTACIJA, IMOVINSKO
PRAVNI ODNOSI) .................................................................................................................. 26
8.1 PROSTORNO PLANSKA DOKUMENTACIJA .................................................................... 26
8.2 IMOVINSKO PRAVNI ODNOSI .............................................................................................. 28
9
SADRŽAJ PROJEKTA ............................................................................................................ 29
10 FINANCIJSKA PROJEKCIJA ................................................................................................. 31
10.1 INVESTICIJA ................................................................................................................................ 31
10.1.1 DINAMIKA INVESTIRANJA .................................................................................. 35
10.2 FORMIRANJE PRIHODA I RASHODA HOTELSKOG POSLOVANJA ......................... 36
10.2.1 FORMIRANJE PRIHODA........................................................................................ 36
10.2.2 FORMIRANJE RASHODA....................................................................................... 36
10.2.3 FORMIRANJE RAČUNA DOBITI I GUBITKA .................................................. 38
10.3 FORMIRANJE PRIHODA I RASHODA ZA GOLF IGRALIŠTE POSLOVANJA ........ 39
10.3.1 FORMIRANJE PRIHODA........................................................................................ 39
10.3.2 FORMIRANJE RASHODA....................................................................................... 39
10.3.3 FORMIRANJE RAČUNA DOBITI I GUBITKA .................................................. 41
10.4 FORMIRANJE PRIHODA I RASHODA PRODAJE VILA ................................................. 42
10.4.1 FORMIRANJE PRIHODA OD PRODAJE VILA................................................. 42
10.4.2 FORMIRANJE RASHODA OD PRODAJE VILA................................................ 42
10.4.3 FORMIRANJE RAČUNA DOBITI I GUBITKA OD PRODAJE VILA ........... 43
10.5 PROJEKCIJA POSLOVANJA I OCJENA PROJEKTA.......................................................... 44
1
SAŽETAK
Društvo Histria Fecunda d.o.o. osnovano je 2012. godine s ciljem razvijanja projekta
Golf&Yacht resort Larun, na području Općine Tar-Vabriga u Istarskoj županiji.
U sklopu projekta, na površini od 128,5 ha planira se izgradnja golf igrališta sa 18 rupa,
hotela visoke kategorije, te 125 luksuznih vila. Također, kao sastavni dio projekta planirana
je i izgradnja golf kuće, golf akademije, servisa, komercijalnih sadržaja i golf vježbališta. U
zoni obuhvata projekta nalazi se i arheološki park površine 16,2 ha, te maslinik površine
16,5 ha, koji predstavljaju dodanu vrijednost projekta. Arheološki park Loron u naravi
predstavlja gospodarsko-stambeni kompleks, jedan od centara proizvodnje rimskih opeka i
amfora na istočnom Jadranu, te je upisan u Registar kulturnih dobara Republike Hrvatske.
Maslinik broji cca 4.700 maslina, a područje je sukladno prostornim planovima izvan zone
građevinskog područja. Kroz maslinik prolazi jedan dio golf terena, gdje je prema
masterplanu smještena najatraktivnija 10-ta rupa golf igrališta.
Projekt je u visokoj fazi razvoja. Do danas su na projektu realizirane slijedeće aktivnosti:
 izvršena je kompleksna pravna analiza vlasničkih odnosa te su zaključeni ugovori o
kupoprodaji većeg dijela zemljišta
 izvršena je kompletna analiza prirodnih osobitosti područja,
 utvrđena je granica obuhvata projekta u prostorno-planskoj dokumentaciji
 izrađena je posebna geodetska podloga za cjelokupno područje obuhvata projekta
 izvršena je valorizacija krajobraznog prostora
 izvršeno je arheološko rekognosciranje terena
 izrađeno je prostorno programsko rješenje obalnog područja
 izrađen je masterplan projekta.
Urbanistički plan uređenja zone obuhvata je u završnoj fazi, u tijeku je i izrada Studije
utjecaja na okoliš te sklapanje ugovora za kupnju ostatka privatnog zemljišta u zoni
obuhvata projekta.
S obzirom na stupanj razvoja projekta te atraktivnost lokacije vlasnici Društva Histria
Fecunde procjenjuju vrijednost svojih udjela na 25.000.000 EUR. Svrha ove studije je
dokazati potencijalnim kupcima Društva neupitnu mogućnost povrata uloženog kapitala.
1
2
STANJE DRUŠTVA
U nastavku je dana kratka analiza financijskih izvještaja društva na dan 31.12.2013.
2.1
BILANCA
BILANCA NA DAN 31.12.2013.
KRATKOTRAJNA IMOVINA
12.760.632
KAPITAL I REZERVE
Zalihe
11.854.246
Upisani temeljni kapital
Nekretnine za daljnju prodaju
9.202.595
Dodatno uređenje / dorade nekretnina
2.651.650
Potraživanja
Potraživanja od kupaca
Kapitalne rezerve
10.519.119
Uplaćeni udjeli
10.519.119
Rezerve iz dobiti
2.601.186
14.034
Ostale rezerve
2.601.186
185.238
Potraživanja od države i dr.institucija
244.929
Preneseni gubitak
-267.262
Preneseni gubitak
-267.262
Gubitak poslovne godine
-206.001
Gubitak poslovne godine
-206.001
462.185
Dani kratkotrajni zajmovi
462.185
KRATKOROČNE OBVEZE
123.893
NOVAC U BANCI I BLAGAJNI
30.304
Obveze prema dobavljačima
123.893
UKUPNA AKTIVA
2.1.1
20.000
444.201
Potraživanja za dane predujmove
Financijska imovina
12.667.042
12.790.935
UKUPNA PASIVA
12.790.935
KRATKOTRAJNA IMOVINA
Zalihe
Nekretnine za daljnju prodaju nabavne vrijednosti 9,2 milijuna kn prikazuju slijedeće:
 plaćena zemljišta s uključenim porezom na promet nekretnina na kojima je Društvo
uknjiženo kao vlasnik ukupne površine 1 ha
 plaćeni predujmovi za nabavku zemljišta za koje su sklopljeni ugovori s fizičkim
osobama ukupne površine 16,5 ha.
Pozicija «Dodatno uređenje nekretnina» u vrijednosti 2,7 milijuna kn, strukturirana je
kako slijedi:
Iznos u kn
Projektna dokumentacija (Urbanistica, Aava savjetovanje, D.I. Diethard Fahrenleitne)
707.472
Geodetske usluge (Geodil)
310.380
Savjetovanje i koordiniranje/management (M. Chanan, Darrer Istra futura)
767.956
Studije krajobraza (A.B.C.D., Studio za krajobrazbu)
145.000
Studija utjecaja na okoliš (Geotehnički fakultet)
239.000
2
Odvjetničke/bilježničke usluge
458.623
Sudske pristojbe
14.250
Korektura i lektura web tekstova za Golf Larun (Funditus)
8.970
2.651.650
SVEUKUPNO kn
Potraživanja
Potraživanja od kupaca u ukupnom iznosu od 14.034 kn odnose se na obračunate
kamate (za 2012. i 2013. godinu) po danim pozajmicama članovima društva kako
slijedi:
 Trambaiolo Renato – 1.488 kn
 Vukušić Marijan – 12.546 kn
Potraživanja za dane predujmove u ukupnom iznosu od 185.238 kn (M.Chanan
75.738kn i Aava savjetovanje 109.500kn) odnose se na unaprijed plaćene usluge za
koje još nisu izdani računi, a koje će u budućem razdoblju uvećati stanje kratkotrajne
imovine – zalihe, odnosno biti će knjiženi na konto dodatnog uređenja.
Potraživanja od države i drugih institucija u iznosu od 244.929 kn predstavljaju više
plaćeni PDV u iznosu od 243.751 kn i više plaćenu članarinu HGK u iznosu od 1.178 kn.
Financijska imovina
Sastoji se od danih kratkoročnih zajmova članovima društva u 2012. i 2013. godini i to
kako slijedi:
 Trambaiolo Renato – 22.710 kn
 M. Chanaan d.o.o. – 138.500 kn
 Vukušić Marijan – 300.975 kn
2.1.2
NOVAC U BANCI I BLAGAJNI
Stanje na kunskom (20.759 kn) i deviznom (1.283 € = 9.545 kn) žiro računu otvorenog kod
Hypo-Alpe-Adria bank d.d.
2.1.3
KAPITAL I REZERVE
Upisani temeljni kapital
Na dan sastavljanja izvještaja temeljni kapital iznosi 20.000 kn, a sastoji se od 100
poslovnih udjela u nominalnom iznosu od 200 kn kojeg su imatelji 17 članova društva.
Pregled dan u nastavku:
Iznos u kn
br. posl.
udjela
Gianelletti Merico
4.000
20
Valente Luciano
1.000
5
3
Justyna Aleksandra
Vukušić
2.000
10
Paolo Xoccato
1.400
7
400
2
Vivoda Maurizio
1.000
5
Kocijančić Edi
2.000
10
Mariano Gava
2.600
13
Milohanić Jordan
600
3
Deković Eduard
600
3
Brugnera Dino
1.400
7
Matijašić Elvino
1.000
5
Ceola Stefano
400
2
Adriani Carlo
1.000
5
Zanuso Leonardo Luigi
200
1
Pelegrin Maurizio
200
1
Bortolamei Andrea
200
1
Corradin Antonio
SVEUKUPNO kn
20.000
100
Kapitalne rezerve i rezerve iz dobiti
Kapitalne rezerve i rezerve iz dobiti nastale su dodatnim plaćanjem (činidbama) članova
društva prema donesenim Odlukama (5) u 2012. i 2013.g. temeljem članka 6.a. Društvenog
ugovora o osnivanju društva Histria Fecunda d.o.o. od 28.09.2012.g., a pregled plaćanja dan
je u nastavku:
Kapitalne
rezerve
2.486.729
23,64
Rezerve iz
dobiti
221.100
8,50
Valente Luciano
557.534
5,30
217.263
8,35
Adriani immobilis d.o.o.
416.542
3,96
223.958
8,61
Paolo Xoccato
732.186
6,96
336.729
12,95
0
0,00
263.000
10,11
Corradin Antonio
123.533
1,17
164.348
6,32
Vivoda Maurizio
299.146
2,84
404.000
15,53
Kocijančić Edi
1.153.770
10,97
357.756
13,75
Mariano Gava
1.543.623
14,67
413.032
15,88
Milohanić Jordan
288.500
2,74
0
0,00
Deković Eduard
406.480
3,86
0
0,00
1.075.333
10,22
0
0,00
Matijašić Elvino
496.913
4,72
0
0,00
Ceola Stefano
306.544
2,91
0
0,00
Adriani Carlo
168.473
1,60
0
0,00
Zanuso Leonardo Luigi
154.313
1,47
0
0,00
Pellegrin Maurizio
216.649
2,06
0
0,00
87.126
0,83
0
0,00
Gianelletti Merico
Marangoni d.o.o.
Brugnera Dino
Bortolamei Maurizio
%
%
4
Bortolamei Andrea
UKUPNO kn
5.724
0,05
0
0,00
10.519.119
100
2.601.186
100
13.120.305
SVEUKUPNO kn
Preneseni gubitak / gubitak poslovne godine
Preneseni gubitak u iznosu od 267.262 kn odnosi se gubitak za 2012.g., dok je gubitak
poslovne godine u iznosu od 206.001 kn nastao iz redovitog poslovanja o čemu detaljnije u
točki 2. Prihodi i rashodi.
2.1.4
KRATKOROČNE OBVEZE
Sastoje se od obveza prema dobavljačima u zemlji (Urbanistica 63 tis.kn, Zajednički
odvjetnički ured Veljović 49 tis.kn, Val 12 tis.kn)
2.2
PRIHODI I RASHODI
Račun dobiti i gubitka za razdoblje 01-12/2013
UKUPNI PRIHODI
14.523
100%
FINANCIJSKI PRIHODI
14.523
100%
Prihodi od kamata
14.523
100%
UKUPNI RASHODI
220.524
100%
POSLOVNI RASHODI
201.810
92%
Troškovi uredskog materijala
18.043
8%
Troškovi sitnog inventara
1.551
1%
Troškovi telefona i interneta
9.814
4%
Zakupnine i najamnine
1.363
1%
24.840
11%
104.126
47%
25.614
12%
Bankovne usluge
8.680
4%
Porezi koji ne ovise o rezultatu
1.000
0%
Ostali troškovi - nematerijalni
6.780
3%
18.714
8%
18.714
8%
Grafičke usluge
Intelektualne usluge
(knjigovodstvene, odvjetničke, i sl.)
Reprezentacija
FINANCIJSKI RASHODI
Negativne tečajne razlike
GUBITAK RAZDOBLJA
-206.001
Budući da se društvo aktivno bavi investicijama u projekte, trenutno ne ostvaruje poslovne
prihode, a gubitak poslovne godine u iznosu od 206.001 kn nastao je iz tekućih troškova
poslovanja.
5
3
MAKROEKONOMSKI OKVIR
Gospodarstvo je u Hrvatskoj u razdoblju od 2002. do 2007. godine stalno raslo, sa stopom
BDP-a većom od 4%. Rast se nastavio i u 2008. godini, no zbog globalne ekonomske krize
smanjen je na 2,1%. 2009. godine je zabilježen najveći pad BDP-a od 6,9%, a negativan
trend se nastavio sve do danas. Procjena je da je za 2013. godinu ostvarena stopa rasta
BDP-a od -1,0%.
Kretanje stope rasta BDP-a - usporedba sa zemljama EU
Izvor: HGK, Ministarstvo financija
8%
6%
5,1%
4%
2,1%
2%
0%
-0,2%
-2%
-2,3%
-1,0%
-1,9%
-4%
-6%
-8%
-6,9%
-10%
2007
2008
Italija
2009
Njemačka
2010
2011
Slovenija
2012
Europska unija
2013
RH
Slično kao i u Hrvatskoj, u 2009. godini su sve promatrane članice Europske unije, kao i
Europska unija u cjelini, bilježile negativan trend gospodarskih kretanja. Sljedeće dvije
godine označile su lagani oporavak, da bi 2012. i 2013. godini ponovno došlo do smanjenja,
i to u Italiji, Sloveniji, ali i ukupno na razini Europske unije. Za 2014. godinu Europska
komisija predviđa rast od 1,4% na razini unije. Takvo predviđanje temelji na rastu domaće
potražnje kao glavnog pokretača gospodarskog oporavka, a koji bi trebao nastati uslijed
povećane potrošnje, investicija, boljih uvjeta financiranja i onih na tržištu rada, te veće
kupovne moći stanovništva. Na razini Hrvatske, Ministarstvo financija za 2014. godinu
predviđa rast BDP-a od 1,3%, za 2015. rast od 2,2%, te daljnji rast od 2,5% u 2016. godini.
2007
2008
2009
2010
2011
2012
43.389
47.543
44.781
44.441
44.220
43.707
43.342
BDP po stanovniku
9.774
10.718
10.111
10.059
10.329
10.240
10.156
godišnja stopa rasta BDP-a
5,1%
2,1%
-6,9%
-2,3%
-0,2%
-1,9%
-1,0%
prosječna godišnja stopa inflacije
2,9%
6,1%
2,4%
1,1%
2,3%
3,4%
2,2%
izvoz robe i usluga (mil EUR)
9.044
9.648
7.548
8.912
9.606
9.607
8.986
uvoz robe i usluga (mil EUR)
18.900
20.991
15.256
15.138
16.327
16.159
15.792
izravna strana ulaganja (mil EUR)
3.600
4.056
2.567
389
1.087
1.066
918
prosječni devizni tečaj HRK/EUR
7,34
7,22
7,34
7,29
7,43
7,52
7,57
6.753
7.459
6.380
6.230
6.617
6.859
7.181
BDP (mil EUR)
devizni prihod od turizma (mil EUR)
2013*
* procjena na temelju rezultata prva tri kvartala
6
U pogledu izravnih stranih ulaganja, najmanje je uloženo u 2010. godini - samo 389 mil
EUR. U sljedećim su godinama ona iznosila oko milijardu eura.
Tečaj kune u odnosu na euro je u promatranom razdoblju rastao, te se kretao od 7,34 do
7,57.
Devizni prihod od turizma je, izuzev 2010. i 2011. godine, u stalnom porastu. Procjenjuje se
da je u 2013. godini iznosio oko 7,2 mlrd EUR.
7
4
TRŽIŠTE GOLF IGRALIŠTA
Europsko tržište golf igrališta konstantno je raslo od 1985. do 2011. godine, kada je
zabilježen pad broja registriranih golf igrača za 1,1%. Pad se je nastavio i u 2012. godini, a u
2013. godini došlo je do blagog porasta broja registriranih igrača. Europa je u 2013. godini
brojala 4,4 milijuna registriranih igrača, te 6.811 golf igrališta. Od 1985. godine do 2013.
godine broj registriranih igrača rastao je po prosječnoj stopi od 5%, a broj golf igrališta po
stopi od 3%.
Razvoj golfa u Europi u razdoblju 1985. - 2010.
Golf participation in Europe 2010, KPMG
6.714
6.236
5.782
4.867
3.029
1.312
1985.
4.436
4.100
3.578
3.187
2.499
1.714
1990.
1995.
Broj golfera (u tisućama)
2000.
2005.
2010.
Broj golf igrališta
POVEĆANJE BROJA GOLF IGRALIŠTA
POVEĆANJE BROJA GOLFERA
Δ2010/1985 = +122%
Δ2010/2005= +7,7%
Δ2010/1985= +238%
Δ2010/2005=+8,2%
Kao što je vidljivo iz prethodnog grafičkog prikaza, u razdoblju od 1985. do 2010. godine
broj golfera je utrostručen, a broj golf igrališta udvostručen, s time da je u zadnjih 10 godina
taj rast usporen kod oba pokazatelja (na cca 1-2% godišnje).
Najrazvijenije tržište golf igrališta na europskom području jesu Velika Britanija sa gotovo 3
tis golf igrališta i 1,25 mil registriranih igrača, Njemačka sa 719 golf igrališta i 635,1 tis
registriranih igrača, Francuska sa 583 golf igrališta i 422,8 tis registriranih igrača te
Švedska sa 454 igrališta i 491,4 tis registriranih golf igrača.
U pet europskih zemalja nalazi se 64% ukupnog broja registriranih igrača, te 70% ukupnog
broja igrališta na području Europe, što ukazuje na izrazito visoku koncentraciju ponude i
potražnje.
U prosjeku 65% europskih golfera su muškarci, 25% čine žene, a 10% juniori.
Broj registriranih golf igrača u 2013. godini
Golf participation in Europe 2013
Broj igrališta
Broj igrača
broj igrača po golf
igralištu
2.984
1.252.836
420
Njemačka
719
635.097
883
Francuska
583
422.761
725
Švedska
454
491.401
1.082
V.Britanija i Irska
8
Španjolska
345
313.787
910
Italija
278
101.817
366
Nizozemska
229
388.493
1.696
Danska
188
152.972
814
Norveška
177
110.362
624
Austrija
156
104.736
671
Finska
Češka
129
96
144.221
55.547
1.118
579
Švicarska
95
85.758
903
Belgija
80
298
57.074
70.066
713
235
6.811
4.386.928
644
Ostali
Ako promatramo samo mediteranske zemlje; Francusku, Španjolsku, Portugal, Tursku,
Grčku, Cipar i Hrvatsku, dolazimo do sljedećih podataka:
BROJ IGRAČA
5.649
313.787
1.830
101.817
1.464
550
14.198
422.761
BROJ IGRALIŠTA
278
20
8
345
10
5
87
583
9
STOPA PARTICIPACIJE
0,17%
0,17%
0,68%
0,02%
0,01%
0,01%
0,65%
0,13%
Iz priloženih se grafova jasno vidi kako Francuska, Španjolska i Italija imaju najrazvijenije
tržište golfa, te uvelike odskaču u odnosu na druge mediteranske zemlje, naročito po broju
golf igrača i igrališta. Od ostalih zemalja ističe se Portugal, zatim Turska, Grčka i Cipar.
Hrvatska je na najnižoj razini, sa samo pet golf igrališta, 550 registriranih igrača i vrlo
niskom stopom participacije.
4.1
ANALIZA ODIGRANIH RUNDI NA GOLF IGRALIŠTIMA
Kako bi se utvrdila veličina potražnje za golf sadržajem u nastavku je dan pregled
najznačajnijih relevantnih podataka preuzetih iz istraživanja Golf Benchmark Survey, 2008.,
KPMG. Spomenuto istraživanje obuhvaća uzorak od 1.500 golf igrališta (18 rupa - 64%, 9
rupa – 20%, 27 rupa – 16% uzorka) diljem Europe, Bliskog istoka i Afrike, tzv. EMA regije.
Za analizu veličine potražnje relevantni su podaci o broju registriranih igrača, te o broju
odigranih rundi. Pritom je važno uzeti u obzir i broj mogućih dana igranja.
Prosječan broj odigranih rundi po golf igralištu razlikuje se od regije do regije, ovisno o
klimatskim uvjetima, kao i o turističkoj orijentiranosti regije. Osim toga, za mjesta koja su
turistički etablirana karakterističan je veći broj green fee runda u odnosu na runde članova.
Upravo je zbog toga za zemlje jugoistočnog Mediterana udio green fee runda čak 90%.
Golf igrališta Bliskog istoka i Južne Afrike imaju najveći prosječan broj odigranih rundi
(40.237, 33.575), a najmanje prosječno odigranih rundi (12.525) po golf igralištu ima
Istočna Europa gdje se nalazi i Hrvatska. Međutim zbog činjenice da je Hrvatska prepoznata
turistička destinacija, te da se nalazi u nastavku jugoistočnog Mediterana, pri analizi
potražnje potrebno je u obzir uzeti i pokazatelje navedene regije.
PROSJ. BROJ ODIGRANIH RUNDI
ISTOČNA EUROPA
12.525
JUG-IST MEDITERAN
23.104
PROSJ. BROJ ODIGRANIH RUNDI
TOP 50% IGRALIŠTA
ISTOČNA EUROPA
17.700 (+41%)
JUG-IST MEDITERAN
36.583 (+58%)
10
Prosječan broj odigranih rundi po golf igralištu (18 rupa)
Golf Benchmark Survey 2008, KPMG
Istočna Europa
Sjeverna Europa
Srednja Europa
Jugoistočni Mediteran
Zapadna Europa
Velika Britanija i Irska
Benelux
Južna Afrika
Bliski istok
0
5.000
10.000
15.000
GREEN FEE RUNDE
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
45.000
RUNDE ČLANOVA
Prema podacima iz dokumenta Golf Benchmark Eastern Europe, 2007.:
 sa 93% golf igrališta upravljao je sam vlasnik, a sa 7% vanjski management
 golf igralište sa 18 rupa prosječno je imao 350 članova
 svaki je član u prosjeku odigrao 16 runda
4.2
OSTALI VAŽNI POKAZATELJI (PROSJEČAN BROJ DNEVNO ODIGRANIH
RUNDI, PROSJEČAN PRIHOD, NAKNADE)
U nastavku su prikazani sljedeći pokazatelji poslovanja golf igrališta:






prosječan broj dnevno odigranih rundi,
udio green free runda u ukupnom broju odigranih rundi
broj registriranih igrača
prosječan prihod
prihod po odigranoj rundi
visine naknada.
Prosječan broj dnevno odigranih rundi varira od 50 (Istočna Europa) do 112 (Bliski
istok). U zemljama Jugoistočnog Mediterana odigra se u prosijeku 64 rundi dnevno. Top 20
golf igrališta postižu od 41% do 90% bolje rezultate od onih prikazanih u tablici.
Prihodi golf igrališta ostvaruju se na temelju initiation fee naknda, godišnje naknade za
članstvo, te green fee naknade.
Initiation fee, odnosno naknada za učlanjenje prisutna je samo kod malog broja golf
igrališta. U Italiji samo 12% golf igrališta zahtjeva plaćanje navedene naknade za svaki tip
članstva, njih 21% samo za određene tipove članstva, a čak 67% golf igrališta uopće ne
naplaćuje učlanjenje. Prosječne cijene naknada u promatranim regijama kreću se od 270
11
EUR u zemljama Jugoistočnog Mediterana, do 6.466 EUR, što je prosjek za zemlje Zapadne
Europe. Najviša naknada za učlanjenje u 2007. godini zabilježena je u Španjolskoj, i iznosila
je 9.749 EUR.
Prosječna godišnja članarina najniža je u Sjevernoj Europi i iznosi 430 EUR, dok na Bliskom
Istoku prosječna godišnja članarina iznosi 2.982 EUR. U zemljama Zapadne Europe
prosječna godišnja članarina iznosi oko 1.606 EUR, a na jugoistočnom Mediteranu oko
1.300 EUR.
Cijene green fee rundi formiraju se različito za vikend i ostale dane (radne i neradne
dane). Tako prosječna green fee naknada za vikend za zemlje Jugoistočnog Mediterana
iznosi 71 EUR, a za zemlje Istočne Europe 37 EUR. Prosječna green fee naknada kroz tjedan
za zemlje Jugoistočnog Mediterana iznosi 68 EUR, a za zemlje Istočne Europe 29 EUR.
12
DANI IGRANJA
PROSJEČAN BROJ
DNEVNO ODIGRANIH
RUNDI
GREEN FEE RUNDE
BROJ REGISTRIRANIH
IGRAČA
PROSJEČAN PRIHOD
(18 RUPA)
PRIHOD PO ODIGRANOJ
RUNDI
GREEN FEE
NAKNADE VIKEND (2007)
GREEN FEE
NAKNADE OSTALI DANI
GODIŠNJE
NAKNADE
ČLANOVIMA
(2007)
(2007)
INITIATION
FEE
(2007)
Središnja Europa
300
72
28%
709.388
1.149.000 EUR
53 EUR
56 EUR
47 EUR
1.205 EUR
3.473 EUR
Sjeverna Europa
234
84
33%
979.338
756.000 EUR
38 EUR
42 EUR
36 EUR
430 EUR
652 EUR
Velika Britanija i Irska
357
75
33%
1.513.888
933.000 EUR
35 EUR
50 EUR
43 EUR
821 EUR
2.327 EUR
Zapadna Europa
340
76
35%
811.470
1.415.000 EUR
55 EUR
56 EUR
49 EUR
1.606 EUR
6.466 EUR
Benelux
348
81
39%
357.000
1.384.000 EUR
49 EUR
59 EUR
48 EUR
1.018 EUR
1.560 EUR
Bliski istok
359
112
46%
17.900
5.838.000 EUR
145 EUR
107 EUR
88 EUR
2.982 EUR
1.164 EUR
Istočna Europa
249
50
51%
54.942
559.000 EUR
45 EUR
37 EUR
29 EUR
691 EUR
1.831 EUR
Južna Afrika
345
97
54%
136.818
903.000 EUR
27 EUR
30 EUR
30 EUR
476 EUR
357 EUR
Jugoistočni Mediteran
361
64
90%
10.013
1.605.728 EUR
71 EUR
68 EUR
1.300 EUR
270 EUR
Prosječan prihod za Jugoistočni Mediteran izračunat na temelju naknada i ukupnog broja odigranih rundi
prosjek = 56 EUR
prosjek (bez Bliskog istoka) = 50 EUR
TOP 20 – više odigranih rundi od prosjeka
Zapadna Europa +90%
Srednja Europa +63%
Sjeverna Europa +69%
Istočna Europa +41%
VELIKA BRITANIJA
prosjek = 49 EUR
prosjek (bez Bliskog istoka) = 44 EUR
TOP 20 +116%
drugih TOP 20 +31%
sljedećih TOP 20 -11%
max2007 = 2.982 EUR (UAE)
Italija= 1.945 EUR
Španjolska= 1.824 EUR
Portugal= 1.344 EUR
max2007 = 9.749 EUR (Španjolska)
Italija = 3.118 EUR
4.3
ANALIZA TRŽIŠTA GOLF IGRALIŠTA U HRVATSKOJ, S POSEBNIM OSVRTOM
NA ISTARSKU ŽUPANIJU
Kao što je navedeno u uvodnom dijelu ove cjeline, Hrvatska je, sa 5 golf igrališta i 550
registriranih igrača, na samom začelju Mediteranskih zemalja.
Golf igrališta koja djeluju na području Hrvatske i koja će se obrađivati u benchmark analizi
su sljedeća:
 Kempinski Golf Adriatic, Umag
 Brijuni Golf Course, Brijuni
 Dolina Kardinala Golf&Country Club – Championship & Family Course, Krašić
 Golf&Country Club Zagreb – Championskip&Exclusive Course, Zagreb
 Sveti Martin Spa&Golf Resort, Sveti Martin na Muri
U skladu sa Strategijom razvoja turizma Republike Hrvatske do 2020. godine, cilj je izgraditi
30 vrhunskih golf igrališta uglavnom rekreativnog (a tek nešto malo i natjecateljskog)
karaktera, te ih organizirati u nekoliko regionalnih grozdova (grozd predstavlja cca pet
igrališta koja su međusobno udaljena na oko jedan sat vožnje automobilom).
Analizom okvirnih mogućnosti razvoja golfa u Istri, izrađenoj od strane Istarske županije
2009. godine, definirane su 23 potencijalne lokacije za izgradnju golf igrališta. U važećem
županijskom prostornom planu predviđene su 22 lokacije, od kojih su dvije u funkciji
(prikazano na slici).
planirani GOLF LARUN
 GOLF IGRALIŠTA U FUNKCIJI
 GOLF IGRALIŠTA PREVIDĐENA PROSTORNIM PLANOM ISTARSKE ŽUPANIJE
 GOLF IGRALIŠTE LARUN
14
5
TURISTIČKA PONUDA I POTRAŽNJA NA PODRUČJU REPUBLIKE
HRVATSKE I ISTARSKE ŽUPANIJE
5.1
SMJEŠTAJNI KAPACITETI
Hrvatska je u 2012. godini raspolagala sa
oko 900 tis smještajnih kapaciteta. Od tog
broja, gotovo polovica otpada na kućanstva
(47%), slijede kampovi (24%), te zatim
hoteli, vile i aparthoteli (14%).
Struktura smještajnih kapaciteta Hrvatske
u 2012. godini
Izvor: DZS, Turizam 2012.
47%
U razdoblju od 2007. do 2012. godine, stalni
rast bilježe hoteli, vile i aparthoteli, kao i
kampovi, dok se broj smještajnih kapaciteta
u turističkim naseljima smanjuje.
24%
14%
4%
Hoteli, vile i
aparthoteli
Turistička
naselja
11%
Kampovi,
kampirališta i
kamp
odmorišta
Kućanstva
Ostali objekti
Smještajni kapaciteti (2007.-2012.)
Izvor: DZS, Turizam 2012.
Hrvatska
2007.
2008.
2009.
2010.
2011.
2012.
944.076
968.610
969.726
909.951
934.564
903.390
Hrvatska (bez luka nautičkog
turizma)
881.987
906.433
908.768
909.951
934.564
903.390
Hoteli, vile i aparthoteli
115.794
117.902
121.086
122.879
128.003
129.151
52.460
47.664
31.678
31.891
29.862
33.735
Kampovi, kampirališta i kamp
odmorišta
214.482
213.646
218.491
221.089
218.571
220.019
Kućanstva
431.787
453.631
446.354
439.927
464.716
421.643
Luke nautičkog turizma
62.089
62.177
60.958
/
/
/
Ostali objekti
67.464
73.590
91.159
94.165
93.412
98.842
Turistička naselja
Na Istarsku županiju, kao najrazvijeniju turističku regiju, otpada 27% od ukupnih
smještajnih kapaciteta u Hrvatskoj. U samoj strukturi prevladavaju kampovi, slijede
kućanstva te potom hoteli.
U Hrvatskoj je u 2012. godini poslovao 631 hotel. Od toga, 30 je hotela najviše kategorije
(pet zvjezdica), 190 hotela posjeduju 4 zvjezdice, a daleko najveći broj od 320 hotela ima tri
zvjezdice. Ipak, u posljednjim se godinama nazire trend povećanja hotelskih smještaja više
kategorije, pa je tako znatno porastao broj hotela sa 4 zvjezdice. Slijedi prikaz hotelskih
kapaciteta po kategorijama:
15
Struktura hotelskog smještaja s obzirom na kategorizaciju (2012.)
Izvor: DZS, Turizam 2012.
*****
10.461
-10.000
10.000
***
55.076
30.000
50.000
70.000
**
18.244
90.000
110.000
130.000
DOLASCI I NOĆENJA TURISTA
U Hrvatskoj je u 2012. godini ostvareno 11,8 mil dolazaka, što predstavlja rast od 3% u
odnosu na godinu prije. Istodobno je ostvareno 62,7 mil noćenja, odnosno 4% više nego u
prethodnoj godini. Promatra li se cijelo razdoblje, od 2005. do 2012. godine, dolazi se do
složene godišnje stope rasta (CAGR) od 2,15%.
Dolasci turista od 2005. do 2012.
Izvor: DZS, Turizam
CAGR
2,15%
14.000
12.000
u tis. (000)
5.2
****
43.688
9.995
10.385
2005
2006
11.162
11.261
10.935
10.604
2007
2008
2009
2010
11.456
11.835
2011
2012
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
DOLASCI -domaći turisti
DOLASCI - strani turisti
DOLASCI - ukupno
U ukupnom broju dolazaka domaći turisti čine 12% koji ostvaruju 3,6 noćenja po dolasku,
dok preostali dio čine strani turisti, sa prosječnih 5,5 noćenja po dolasku. Ukupan prosjek
noćenja po dolasku iznosi 5,3.
Noćenja turista od 2005. do 2012.
Izvor: DZS, Turizam
13,00
12,00
11,00
10,00
9,00
8,00
7,00
6,00
5,00
9,995
10,385
11,456
11,162
11,261
10,935
10,604
11,835
5,1
5,1
5,0
5,1
5,1
5,3
5,3
5,3
2005.
2006.
2007.
2008.
2009.
2010.
2011.
2012
DOLASCI (mil)
BROJ NOĆENJA PO DOLASKU
Ostvarena noćenja, kako u Istri tako i na razini Hrvatske, najvećim su dijelom zasluga ljetnih
mjeseci, kada su i smještajni kapaciteti dupkom puni.
16
8.000.000
7.000.000
20.000.000
6.000.000
5.000.000
15.000.000
4.000.000
10.000.000
3.000.000
2.000.000
5.000.000
1.000.000
0
ostvarena noćenja u Istarskoj županiji
ostvarena noćenja u Republici Hrvatskoj
25.000.000
0
sij
vlj
ožu
tra
svi
lip
srp
HRVATSKA
kol
ruj
lis
stu
pro
ISTRA
U pogledu tipa smještaja, najveći se broj dolazaka (39%) ostvaruje u hotelima, vilama i
aparthotelima, zatim u kućanstvima (26%) te kampovima (20%). U broju noćenja
prednjače kućanstva (35%), slijede hoteli, vile i aparthoteli (26%) i nakon toga kampovi
(25%).
NOĆENJA
26%
DOLASCI
39%
35%
25%
26%
Hoteli, vile, aparthoteli
Kućanstva
20%
Kampovi
Turistička naselja
4%
4%
9%
12%
Ostali
Struktura gostiju pokazuje nadmoć njemačkih gostiju, sa 20% od ukupno ostvarenih
noćenja. Slijede ih gosti iz Slovenije, Austrije, Italije i Češke, sa zajedničkim udjelom od 7 do
10%.
Osvrt na pokazatelje turističkog prometa u Istarskoj županiji
Dolasci
udio Istarske županije
Noćenja
udio Istarske županije
U Istarskoj županiji je u 2012.
godini
ostvareno
25%
ukupnog broja dolazaka i 32%
ukupnog
broja
noćenja
Republike Hrvatske.
25%
32%
Struktura gostiju je slična onoj
koja se ostvaruje na razini
Hrvatske, s prisutnim većim
udjelom nizozemskih gostiju.
3 mil dolazaka
20 mil noćenja
 6,7 noćenja po dolasku
17
5.3
POTROŠNJA TURISTA
Institut za turizam u sklopu svojih istraživanja izdaje i publikaciju Ljeto u kojoj se objavljuju
stavovi i potrošnja turista u Hrvatskoj. Na osnovu prikupljenih podataka izrađuju se
trendovi obilježja turističke potražnje, analizira potrošnja i zadovoljstvo turista, te navode
prednosti i nedostaci turističke ponude.
Rezultati istraživanja ukazuju na glavne motive dolazaka gostiju kao što su odmor i
opuštanje, ali i zabava, nova iskustva i doživljaji, koji postaju sve važniji čimbenik u
privlačenju turista. Analiza potrošnje rezultirala je brojkom od 55 EUR prosječne dnevne
potrošnje u 2007. godini, te 58 EUR u 2010. godini.
Sljedeći graf prikazuje potrošnju gostiju po segmentima, za 2007. i 2010. godinu.
Prosječna dnevna potrošnju turista (u EUR)
Izvor: Ljeto, Institut za turizam
30
25
20
15
2007.
29
2010.
10
5
0
5
Smještaj
6
Hrana u objektu Hrana izvan objekta
3
Piće
8
Kupnja
4
Kultura
1
1
1
Sport i zabava
Izleti
Ostalo
Izvor: Institut za turizam, Ljeto 2010., Ljeto 2007.
Iz grafa je jasno vidljiv porast potrošnje u segmentima smještaja, sporta, zabave i hrane u
objektima, uz istovremeni pad u svim ostalim segmentima.
Najveću prosječnu dnevnu potrošnju bilježe hotelski gosti. Slijede ih gosti turističkih naselja
(74 EUR), gosti u kampovima (47 EUR), te naposljetku gosti u privatnom smještaju (43
EUR).
18
6
REPREZENTATIVAN UZORAK TURISTIČKIH RESORTA SA GOLF
IGRALIŠTEM
Za reprezentativni uzorak uzeta su 3 golf resorta smještenih na Mediteranskom moru:
 Mar Menor Village Golf, Španjolska
 Costa Navarino Grčka
 Aphrodite Hills, Cipar
kao i golf Adriatic - resort Kempinski.
Pri izboru reprezentativnog uzorka u obzir je uzeta lokacija resorta, veličina golf igrališta,
kao i sadržaj resorta.
Kempinski resort, golf Adriatic
3
Golf Brijuni
Mar Menor Village Golf
Costa Navarino Golf
Aphrodite hills
MAR MENOR VILLAGE GOLF, Španjolska
18 rupa
površina: 59 ha
5 km od Mar Menor-a
golf dizajneri: Nicklaus,
David Thomas
klupska kuća,
bar/restoran, pro-shop,
golf škola, golf vježbališta
hotel sa 57 soba i 7 suita
GREEN FEE vanjski korisnici: 80 EUR
GREEN FEE gosti resorta: 51 EUR
145 apartmana
19
COSTA NAVARINO, Grčka
18 rupa
golf dizajneri: Bernhard
Langer, Robert Trent Jones
Jr.
klupska kuća,
bar/restoran, pro-shop,
golf škola, golf vježbališta
hotel sa 445 soba i suita
GREEN FEE vanjski korisnici: 95 EUR
GREEN FEE gosti resorta: 85 EUR
ROMANOST RESORT – vile,
sobe i suite
APHRODITE HILLS, Cipar
18 rupa
Golf dizajner: Cabell Robinson
Golf akademija, Klupska kuća,
bar/restoran, pro-shop, golf
vježbališta
Hotel sa 290 soba i suita
GREEN FEE: 100 EUR
650 vila i apartmana
20
ADRIATIC GOLF – resort Kempinski,Hrvatska (Umag)
18 rupa
golf dizajneri: I. Diethard
Fahrenleitner i DI. Barbara
Eisserer
Golf akademija, Klupska kuća,
bar/restoran, pro-shop, golf
vježbališta
Hotel sa 165 soba i 21 suita
22 vile, 36 apartmana, 4
penthouse
GREEN FEE: 60 EUR
21
7
7.1
LOKACIJA
HRVATSKA I ISTRA – OSNOVNI PODACI
Hrvatska je europska država, smještena na prijelazu iz Srednje u Jugoistočnu Europu. Na
sjeveru graniči sa Slovenijom i Mađarskom, na istoku sa Srbijom, jugoistočno sa Bosnom i
Hercegovinom i Crnom Gorom. Morsku granicu dijeli s Italijom.
Prema političkom ustroju Hrvatska je parlamentarna demokracija. Članica je Ujedinjenih
naroda, a 1. srpnja 2013. godine postala je i punopravna članica Europske unije.
Hrvatska je podijeljena na 20 županija i Grad Zagreb, te dalje na općine i gradove kao
najnižu razinu lokalne samouprave. Istarska županija je najzapadnija hrvatska županija,
koja zauzima najveći dio istarskog poluotoka. Na drugom je mjestu gospodarske
razvijenosti, odmah iza Grada Zagreba.
Zemljopisni položaj istarskog poluotoka povoljno utječe i na klimu koja je u priobalju
mediteranska, u unutrašnjim dijelovima subediteranska, dok u najvišim područjima Učke i
Ćićarije vlada predplaninsko-kontinentalna klima.
22
Osnovna obilježja klime na istarskom poluotoku su topla i suha ljeta, blage i ugodne zime, te
velik broj sunčanih dana. Karakteristični su vjetrovi bura (sjeveroistočni), jugo (jugoistočni)
i maestral (zapadni).
Iz kartografskih prikaza koji slijede, Istra se, prema količini oborina, može svrstati u
pretežito sušna područja. Izuzetak je 2010. godina koja je, sa velikom količinom kišnih
padalina, potpuno promjenila oborinsku sliku. Općenito, oborine su u Istri pretežito kišne, a
samo ponekad i rijetko, u obliku tuče ili snijega. Najkišniji dio godine je jesen, odnosno
period od rujna do studenog.
7.2
PROMETNA POVEZANOST
S obzirom na svoj zemljopisni položaj i značaj, Istra je danas vrlo dobro povezana sa
ostatkom Hrvatske i Europom. Gotovo čitava Istra pokrivena je autocestom Istarski ipsilon,
koji prometno povezuje velik broj istarskih gradova i općina, ali i čitav istarski polouotok sa
ostatkom Hrvatske i susjednom Slovenijom.
Lokacija Larun udaljena je svega 12km od čvora Poreč, postojećeg spoja na autocestu, a
planira se i izgradnja novog čvora u Taru, udaljenog od lokacije samo 6,5 km.
Slijedi udaljenost od većih europskih gradova:
 Venecija
240 km
 Trst
80 km
23
 Beč
 Ljubljana
 München
545 km
160 km
560 km
Istra je izvrsno povezana i zračnim putem. Međunarodna zračna luka u Puli, središtu
županije, nalazi se na nekih sedamdeset kilometara od lokacije. Ima kapacitet od 1.000.000
putnika godišnje, uz maksimalni istovremeni prihvat od 10 zrakoplova, te 5.000 putnika.
Pulska zračna luka je u periodu od 2004. do 2012. godine udvostručila broj putnika,
povećala broj low-cost letova, te i dalje kontinuirano radi na povezivanju sa relevantnim
svjetskim destinacijama.
Nedaleko od lokacije nalazi se i zračna luka Rijeka, smještena na otoku Krku, godišnjeg
kapaciteta 600.000 putnika, te zračna luka Portorož, kapaciteta 18.000 putnika. Obje zračne
luke u mogućnosti su prihvatiti male, srednje i velike zrakoplove. I na kraju, tik do lokacije
smjestila se i sportska zračna luka Vrsar, sa mogućnošću prihvata manjih zrakoplova.
7.3
ANALIZA MIKROLOKACIJE
Lokacija golf projekta Larun nalazi se u općini Tar Vabriga, u blizini turističkog naselja
(kampa) Lanterna. Na slici u nastavku prikazana je namjena područja koje se nalazi u
neposrednoj blizini lokacije golf Laruna.
Naselja u neposrednoj blizini planiranog zahvata jesu naselja Tar-Vabriga te Červar porat.
Riječ je o manjim mjestima, gdje cijelo područje općine Tar-Vabriga te naselje Červar porat
24
broje ukupno oko 2.600 stanovnika. Cijelo je područje bogato arheološkim ostacima:
tragovi stopa dinosaurusa, ostaci mamuta, gradine pretpovijesnih ljudi, ostaci rimskih vila.
Na obali mjesta Červar porat smještena je luka nautičkog turizma II kategorije sa ukupno
220 vezova u moru. Sukladno prostornom planu planirana je izgradnja još dviju luka
nautičkog turizma Porto Vecchio sa 250 vezova, te luka nautičkog turizma Porto Valeta sa
190 veza. Također, planirane su i dvije sportsko ribarske luke St. Marina i Tarska Vala sa
ukupno 400 vezova.
Na području općine planiran je i golf resort Stancija Špin, površine 157 ha, sa 1600
smještajnih kapaciteta.
U zapadnom smjeru od lokacije golf igrališta Larun nalazi se turistička zona Lanterna, koja
je izgrađena u 55%-nom dijelu, a prema prostornom planu raspolaže sa ukupno 20.500
kreveta, s time da se na dijelove St.Blek-Dente, Brda, Santa Marina i Velika Mlaka odnosi
2000 kreveta.
U svrhu analize mogućnosti uređenja obalnog područja u blizini golf resorta Larun izrađeno
je Prostorno-programsko rješenje, a koncepcija uređenja prostora temeljem tog dokumenta
dana je u nastavku.
1 – PUNTICA
Sportsko rekreativni sadržaji
60% parkovni nasadi
40% sportski tereni i sadržaji
2 – ARHEOLOŠKI PARKOVI (2 lokacije)
Aleja amfora i natkriveni lokaliteti, vila
rustica, kamenolom (antika), podvodni
lokaliteti
3 – ADRENALINSKI PARKOVI
Visinski poligoni, paintball, sreličarstvo,
cageball, zipline, summo, beach bar,
stijena za penjanje
25
8
STATUS PROJEKTA (PROSTORNO PLANSKA DOKUMENTACIJA,
IMOVINSKO PRAVNI ODNOSI)
8.1
PROSTORNO PLANSKA DOKUMENTACIJA
Sukladno Prostornom planu Istarske županije
na području projekta predviđeno je golf
igralište (namjena R1). Tim je dokumentom Golf
Larun određen kao sportska građevina od
važnosti za Republiku Hrvatsku.
S obzirom na veličinu golf igrališta (veće od 40
ha) i
odredbe prostornog plana Istarske
županije, detaljno lociranje, određivanje
obuhvata, veličina smještajnih kapaciteta te
uvjeti infrastrukturnog priključenja i opskrbe
kao i detaljni uvjeti zaštite prostora utvrđeni su
Prostornim planom uređenja općine TarVabriga (PPUO Tar-Vabriga).
Prostorni plan Istarske županije (PPIŽ)
Prostorni plan uređenja Općine TarVabriga (PPUO Tar-Vabriga)
Prema PPUO Tar-Vabriga na području zahvata planirane su sljedeće namjene:
 R1 – SPORTSKO REKREACIJSKA NAMJENA – golf igralište
 TGS – golf igrališta sa smještajem
Ugostiteljske građevine smještajnog tipa (hoteli i turistička naselja, te ostale potrebne
ugostiteljske građevine) smještene su na području namjene TGS. Ukupna tlocrtna bruto
površina zatvorenih i natkrivenih građevina smije iznositi najviše 10% površine sportskih
terena. Sukladno PPUO Tar-Vabriga za područje golf resorta Larun predviđeno je 1.200
smještajnih kapaciteta.
Maslinik koji se nalazi u obuhvatu golf igrališta Larun mora zadržati svoju poljoprivrednu
funkciju.
Za obuhvat projekta predviđena je izrada plana užeg područja, tj. urbanistički plan
uređenja.
26
Urbanistički plan uređenja građevinskog područja golf igrališta Larun je u izradi, a površina
koja se uređuje navedenim planom iznosi 128,51 ha. U zoni obuhvata razlikuju se tri
namjene:
 sportsko-rekreacijska namjena – golf igralište R1
 površina maslinika PM – izvan građevinskog područja te
 površine infrastrukturnih sustava (IS).
128,51 ha
Površina maslinika (PM) - namijenjena je isključivo za poljoprivrednu djelatnost
(maslinarstvo, provođenje agrotehničkih mjera uređenja zemljišta, uređenje puteva i sl.)
Budući da je maslinik podijeljen na dva fizički razdvojena dijela u prostoru golfa, Planom je
na sjevernom dijelu maslinika predviđen prijelaz (za prolaz mehanizacije), koji se može
realizirati kao podzemni, nadzemni ili u razini terena.
POVRŠINA MASLINIKA - PM – izvan građevinskog područja
16,52 ha
U sklopu golf igrališta - sportsko rekreacijske namjene (R1) planiraju se površine sljedećih
sadržaja:
R1G1
R1G2
R1G7
R1GV
R1G3
golf teren
golf vježbališta
arheološki park
vodene površine u funkciji golf igrališta
golf kuća (max 1.500 m2)
R1G4
R1G5
R1G6
R1S
golf akademija (max 1.000 m2)
golf servis (max 1.500 m2)
komercijalni sadržaji (max 1.500 m2)
smještajni kapaciteti u golf igralištu (1.200 postelja, tlocrtna
bruto površina građevina – max 10% površine sportskih sadržaja)
SPORTSKO REKREACIJSKA NAMJENA – R1
67,17 ha
7,35 ha
16,16 ha
iskazano u R1G1
0,61 ha
0,51 ha
0,42 ha
0,43 ha
16,35 ha
109,0 ha
27
Površine infrastrukturnih sustava odnose se na javno parkiralište površine 0,63 ha, te javne
prometnice i putove površine 2,36 ha.
POVRŠINE INFRASTRUKTURNIH SUSTAVA - IS
8.2
2,99 ha
IMOVINSKO PRAVNI ODNOSI
Ukupna površina u području obuhvata projekta je 128,5 ha, s time da je maslinik u golf
igralištu ukupne površine 16,52 ha izvan građevinskog područja.
Kako bi u cijelosti riješio imovinsko-pravne odnose na projektu, Investitor za sve parcele u
području obuhvata mora imati sklopljeni odgovarajući ugovor (koji ujedno mora biti
proveden i u zemljišnim knjigama).
Ukupna površina zemljišta koja je u vlasništvu fizičkih osoba iznosi 21,6 ha, s time da je za
17,6 ha ugovorena kupoprodaja, a za preostalih 4,0 ha potrebno je sklopiti ugovore.
Ostala će površina, koja nije u vlasništvu privatnih osoba, biti uzeta u koncesiju (institut
prava građenja), s izuzetkom onog zemljišta koje se nalazi u namjeni R1s. Naime, budući da
je na navedenom području planirana gradnja i prodaja luksuznih vila, potrebno je
predvidjeti kupnju i tog zemljišta (od Republike Hrvatske, Općine Tar-Vabriga).
ZONA OBUHVATA
+ ukupna zona obuhvata (UPU)
- površina maslinika (UPU)
površina (ha)
111,99
128,51
16,52
FIZIČKE OSOBE
FIZIČKE OSOBE - ugovoreno
FIZIČKE OSOBE - neugovoreno
21,59
17,58
4,01
POTREBNO KUPITI R1s (nije u vlasništvu fizičkih osoba)
+ površina R1s
- u vlasništvu fizičkih osoba
12,98
16,35
3,37
PRAVO GRAĐENJA
77,42
Sukladno dosadašnjim ugovorima za 17,58 ha ugovorena je kupoprodajna vrijednost u
iznosu od 4.757.148 EUR, na temelju čega se dolazi do prosječne postignute cijene od 27,06
EUR. Ukoliko se izdvoji područje R1s, gdje planiran golf smještaj, dolazi se do podatka da je
za 3,2 ha zemlje ugovorena kupoprodajna vrijednost od 1.395.943 EUR, odnosno 43,71
EUR/m2.
28
9
SADRŽAJ PROJEKTA
Vizija projekta poznatog pod nazivom Larun Golf & Yacht Resort je postati vodeći luksuzni
resort na Jadranskom moru, sa četiri glavne komponente: hotel sa pet zvjezdica
(spa&wellness), rezidencijalni dio (vile), golf sa 18 rupa, vezovi sa šetalištem, restoranima i
zabavnim sadržajem.
Za potrebe dimenzioniranja i organiziranja sadržaja golf igrališta izvršeno je istraživanje
prostornih mogućnosti i ograničenja lokacija, te je izrađen masterplan, na kojem se temelji
urbanistički plan uređenja. U obzir su uzete geomorfološke, pejzažne, klimatske, kulturnopovijesne i infrastrukturne odrednice lokaliteta.
Prisutnost maslinika površine 16,52 ha, te arheološkog parka površine 16,16 ha,
predstavljaju glavne odrednice pri planiranju smještaja sadržaja.
Maslinik broji cca 4.700 maslina, a radi se o prvom zasađenom masliniku nakon II svjetskog
rata.
Arheološki park Loron zaštićen je kao
kulturno dobro upisom u Registar kulturnih
dobara Republike Hrvatske. Radi se
gospodarsko-stambenom kompleksu, jednom
od centara proizvodnje najprije rimskih
opeka, a kasnije i rimskih amfora na istočnom
Jadranu.
Na lokaciji se osim arheološkog parka Loron
nalaze i drugi arheološki lokaliteti, kako je
prikazano na slici lijevo.
Golf igralište je smješteno sjeverno i južno od centralne prometnice, na način da je sedam
staza smješteno u sjevernom a 11 staza na južnom dijelu lokacije. Jedan dio golf terena
prolazi kroz sam maslinik, gdje bi trebala biti smještena najatraktivnija 10-ta rupa dužine
370 m.
Smještaj unutar golf igrališta nalazi se u centralnom dijelu obuhvata, južno od glavne
prometnice na površini od 16,35 ha, gdje je moguće planirati 1.200 postelja u hotelu i
vilama
29
HOTEL
Max visina – 13,0 m
E=Po/Su+Pr+3
APARTMANI
Max visina – 9,0 m
E=Po/Su+Pr+2
VILE
Max visina – 4,5 m
E=Po/Su+Pr+1
Zona klupske kuće nalazi se uz smještajne kapacitete, kod planirane početne rupe br.1 i
završne rupe br.18. Namijenjena posjetiteljima golf igrališta-članovima i gostima, sa svim
pratećim i pomoćnim sadržajem (osnovni uslužni, ugostiteljski i administrativni sadržaji).
Maksimalna bruto razvijena površina klupske kuće iznosi 1.500 m2, dopuštene visine 7,5 m
(E=Po/Su+P+1). Uz klupsku kuću planirano je parkiralište (kapaciteta 180 mjesta).
Na lokaciji se nalaze dva golf vježbališta. Jedan je smješten istočno od područja smještajnih
kapaciteta, a drugi se nalazi u sklopu golf akademije, servisa i komercijalnih sadržaja.
Vježbalište služi za uvježbavanje svih vrsta udaraca, a sastoji se od dijela za ispucavanje
dugih i srednjih udaraca, dijela za uvježbavanje kratkih pich i chip udaraca, udaraca iz
pješčanog hazarda, puttinga i kratkih polja.
Golf akademija kao centralna građevina škole golfa sa svim pratećim i pomoćnim
sadržajima, nalazi se sjeverno od glavnog ulaza u plansko područje, uz jedno od dva golf
vježbališta. Najveća dopuštena bruto površina golf akademije iznosi 1.000 m2, a najveća
dopuštena visina građevine je 7,5 m (E=Po/Su+P+1).
Prostori za smještaj opreme i uređaja za održavanje, spremišta, garaže, servisa, radionica,
praonice i sl. smješten je u građevini golf servisa, sjeverno od golf akademije. Najveća
dopuštena bruto površina građevine iznosi 1.500 m2, a najveća dopuštena visina golf je 5,5
m (E=Po/Su+P).
Komercijalni sadržaji, maksimalne bruto izgrađene površine od 1.500 m2, nalaze se na
samom ulazu u plansko područje. Planirani su sljedeći sadržaji: ugostiteljski, uslužni,
trgovački i slični sadržaji kojima se kvalitativno dopunjuje sportsko-rekreacijska namjena
(turistički ured info-punkt, restoran, bar, trgovina lokalnih proizvoda, suvenirnica i sl.
Najveća dopuštena visina iznosi 4 m (E=Po/Su+P).
30
10
FINANCIJSKA PROJEKCIJA
U okviru financijskih projekcija razrađena je investicija, formiranje prihoda i rashoda,
računa dobiti i gubitka, ekonomskog toka, te ocjena projekta.
Projekcija je napravljena na razdoblje od 12 godina, koje uključuje dvije godine ulaganja i
10 godina poslovanja. U zadnjoj je godini vijeka projekta u projekcije ukalkuliran i ostatak
vrijednosti projekta.
Svi iznosi iskazani su u eurima, a gdje je bilo potrebno kune su pretvorene u eure po tečaju
od 7,6 kn/EUR.
10.1
INVESTICIJA
Ukupna investicija iznosi 156,8 mil EUR, a sastoji se od dosadašnjeg ulaganja (zemljište,
projektna dokumentacija, naknada za vođenje projekta) koje je vrijednosno sadržano u
cijeni udjela (iznos od 25 mil EUR), te buduće investicije (iznos od 131,8 mil EUR).
REKAPITULACIJA INVESTICIJE
UDJELI
25.000.000 EUR
BUDUĆA INVESTICIJA
131.764.712 EUR
ZEMLJIŠTE
Kupnja izvan R1s zone
7.779.610 EUR
38.300
m2
27,06
EUR/m2
1.036.398 EUR
Kupnja unutar R1s zone
131.600
m2
43,71
EUR/m2
5.752.236 EUR
Pravo građenja
774.200
m2
1,28
EUR/m2
990.976 EUR
SMJEŠTAJ I OSTALI OBJEKTI -gradnja i opremanje
79.613
m2
Hotel
16.200
m2
1.300
EUR/m2
21.060.000 EUR
Vile na golfu
61.600
m2
1.300
EUR/m2
80.080.000 EUR
Klupska kuća
1.313
m2
1.200
EUR/m2
1.575.000 EUR
Golf akademija
250
m2
1.000
EUR/m2
250.000 EUR
Servisna zgrada
500
m2
1.000
EUR/m2
500.000 EUR
GOLF
18
hole
gradnja
18
hole
103.465.000 EUR
6.901.975 EUR
155.000
EUR/hole
2.790.000 EUR
oprema i potrebna infrastruktura
/
2.700.000
EUR
2.700.000 EUR
design fee
/
1.000.000
EUR
1.000.000 EUR
Golf vježbalište
OKOLIŠ – ARHEOLOŠKI PARK
45.775
m2
9
EUR/m2
411.975 EUR
161.600
m2
1,00
EUR/m2
161.600 EUR
INFRASTRUKTURA
5.292.275 EUR
KOMUNALNA DAVANJA
5.684.550 EUR
PROJEKTNA DOKUMENTACIJA i USLUGE
2.479.702 EUR
SVEUKUPNO
156.764.712 EUR
31
Zemljište
Na lokaciji su prisutne različite kategorije vlasništva nad zemljištem, a prevladava
vlasništvo Republike Hrvatske.
U vlasništvu privatnih osoba je 21,59 ha zemljišta, od čega su kupoprodajni ugovori
sklopljeni za 17,58 ha. Predmetno je zemljište, kao što je već navedeno, uključeno u cijenu
udjela. Buduća investicija u zemljište obuhvaća kupnju neugovorenog zemljišta od fizičkih
osoba, te kupnju zemljišta površine 12,98 ha koje se nalazi u R1s zoni, a nije u vlasništvu
fizičkih osoba. Cijene koje su korištene pri procjeni budućeg ulaganja u zemljište jesu 27,06
EUR/m2 za zemljište koje se ne nalazi u R1s zoni, te 43,71 EUR/m2 za zemljište koje se
nalazi u R1s zoni (objašnjenje u poglavlju 7.2. Imovinsko pravni odnosi).
Također, potrebno je predvidjeti pravo građenja na preostalom zemljištu (na kojem neće
postojati vlasništvo). Naknada za pravo građenja nije iskazana kao trošak u svakoj godini
poslovanja već kao investicija u prvoj godini, gdje cijena od 1,28 EUR/m2 predstavlja
sadašnju vrijednost svih budućih plaćanja prava građenja svedenu na m2 primjenom
diskontne stope od 7%.
U nastavku je dan pregled statusa zemljišta.
1.
POVRŠINA
(ha)
21,59
FIZIČKE OSOBE
1.1.
UGOVORENO
-> sadržano u cijeni udjela
1.2.
NEUGOVORENO
-> buduća investicija
17,58
CIJENA
(EUR/m2)
27,06
4,01
VRIJEDNOST
(EUR)
5.872.224
4.757.148
1.115.076
1.2.1.
- u zoni smještaja
0,18
43,71
78.678
1.2.2
- na ostalom području
3,83
27,06
1.036.398
2.
R1s ZONA
-> buduća investicija
osim fizičkih osoba
3.
PRAVO GRAĐENJA
-> buduća investicija
12,98
5.673.558
12,98
43,71
5.673.558
77,42
1,28
990.976
111,99
12.536.758
Investicija u objekte
Investicija u objekte projicirana je na temelju standardnih troškova izgradnje i opremanja
sličnih investicijskih projekata u turizmu:
- cijena gradnje i opremanja hotela i vila
1.300 EUR/m2
- cijena gradnje i opremanja klupske kuće
1.200 EUR/m2
- cijena gradnje i opremanja golf akademije i servisnih zgrada
1.000 EUR/m2.
Golf
Gradnja golf terena projicirana na 155.000 EUR po rupi, a oprema i potrebna infrastruktura
(navodnjavanje, drenaža) u fiksnom iznosu od 2.700.000 EUR. U investiciju je uključeno i
plaćanje design fee-a dizajneru golf terena u iznosu od 1.000.000 EUR.
32
Gradnja golf vježbališta planirana je u iznosu od 9 EUR/m2.
Uređenje okoliša – arheološki park
Uređenje arheološkog parka koji se nalazi u zoni obuhvata planirano je po cijeni od 1 EUR
po m2.
Infrastruktura
Ulaganje u infrastrukturu projicirano je na temelju zahtjeva iz UPU-a. Struktura je dana u
nastavku:
INFRASTRUKTURA
mjerna
jedinica
m';kom;m2
€/m';m2;kom
INVESTICIJA
- ceste
m'
4.625
50
231.250
- 2 javna parkirališta (uk 220 mjesta)
m2
6.220
45
279.900
- komunikacijska mreža NN
m'
2.700
65
175.500
- komunikacijska mreža SN
m'
3.935
75
295.125
4
79.000
316.000
- trafostanice
kom
- vodoopskrba
m'
4.625
100
462.500
- oborinska odvodnja
m'
4.400
170
748.000
- odvodnja sanitarnih voda
m'
2.700
120
324.000
2
15.000
30.000
- separatori
kom
- pročišćivač
smj.kapac.
1.200
1.000
1.200.000
m2
24.600
50
1.230.000
- jezera
5.292.275
Komunalna davanja
U komunalna davanja spadaju komunalni i vodni doprinos. Vodni je doprinos izračunat na
temelju odredaba Zakona o financiranju vodnog gospodarstva, Uredbi o visini vodnog
doprinosa, Pravilnika o obračunu i naplati vodnog doprinosa. Komunalni doprinos je
izračunat na temelju Zakona o komunalnom gospodarstvu i Odluci o komunalnom
doprinosu Općine Tar-Vabriga.
KOMUNALNI DOPRINOS – aproksimativan izračun
I ZONA - sve vrste objekata
138
18,16
m2
KN/m3
EUR/m3
m3
iznos (EUR)
- hotel
16.200
48.600
882.576
- vile
61.600
184.800
3.355.968
1.313
3.938
71.505
500
1.500
27.240
- klupska kuća
- servisna zgrada
33
- golf akademija
- parkirališta
- ceste
- bazeni
250
750
13.620
6.220
6.220
112.955
16.188
16.188
293.965
3.750
3.750
68.100
- golf igralište
131.579
4.957.508
Odluka o komunalnom doprinosu Općina Tar-Vabriga ne razlikuje golf igrališta od ostalih
sportsko rekreacijskih sadržaja te je za potrebe ove studije navedena naknada planirana u
iznosu od 131.579 EUR (1.000.000 kn), sukladno dokumentu «Prijedlog mjera koje su
neophodne za realizaciju golf igrališta s pripadajućim sadržajima Istarske županije», a kojeg
je donijela Istarska županija 2006. godine.
Isto tako, Uredba o visini vodnog doprinosa ne izdvaja golf igrališta iz ostalih otvorenih
građevina namijenjenih za sport i rekreaciju, a budući da je prema prethodno navedenom
Prijedlogu mjera Istarska županija preporučila da se vodni doprinos ne plaća za golf
igrališta sa pratećim sadržajima, u projekcijama nije planirano plaćanje vodnog doprinosa
za golf igralište.
VODNI DOPRINOS – aproksimativan izračun
kn
EUR
poslovne građevine
22,3
2,93
prometne građevine
1,85
0,24
produktovodi
3,95
0,52
7,9
1,04
6,55
0,86
kabelska kanalizacija
otvorene građevine
m/m2
m/m2/m3
poslovne građevine
701.991
- hotel
16.200
48.600
142.398
- vile
61.600
184.800
541.464
- klupska kuća
1.313
3.938
11.537
- servisna zgrada
500
1.500
4.395
- golf akademija
250
750
2.198
prometne građevine
- parkirališta
5.378
6.220
6.220
1.493
- ceste
16.188
16.188
3.885
produktovodi
18.360
18.360
9.547
6.635
6.635
6.900
3.750
3.750
kabelska kanalizacija
otvorene građevine
- bazeni
3.225
3.225
727.042
34
Projektna dokumentacija
Projektna dokumentacija je planirana u iznosu od 2% buduće investicije bez zemljišta, što
predstavlja uobičajeni iznos u projektima takve vrste.
10.1.1 DINAMIKA INVESTIRANJA
U prvoj godini investiranja planirana je kupnja udjela, kupnja preostalog zemljišta, ulaganje
u infrastrukturu i izgradnja golf igrališta, što predstavlja 29% ukupne investicije.
Gradnja svih građevina, uređenje arheološkog parka, komunalna davanja te projektna
dokumentacija čine 71% ukupnog ulaganja, a njihova je realizacija planirana u drugoj
godini, kada se ujedno planira ostvarenje prihoda od prodaje vila.
DINAMIKA INVESTIRANJA
1. godina
investiranja
KUPOVNA CIJENA UDJELA
ZEMLJIŠTE - NPV pravo građenja na 30 godina
2. godina
investiranja
25.000.000
0
990.976
0
ZEMLJIŠTE
6.788.634
0
INFRASTRUKTURA
5.292.275
0
0
103.215.000
GRAĐEVINE
GOLF
7.151.975
0
OKOLIŠ
0
161.600
KOMUNALNA DAVANJA
0
5.684.550
PROJEKTNA DOKUMENTACIJA - nakon lokacijske dozvole
0
2.479.702
45.223.860
111.540.852
35
10.2
FORMIRANJE PRIHODA I RASHODA HOTELSKOG POSLOVANJA
10.2.1
FORMIRANJE PRIHODA
Na prihodovnoj strani hotelskog poslovanja projicirani su prihodi od usluge smještaja,
usluge F&B odjela (hrana i piće), te prihoda od ostalih operativnih dijelova (wellness,
pranje, glačanje).
Prihodi od smještaja sudjeluju u ukupnoj strukturi s udjelom od 63%, prihodi od F&B odjela
sa udjelom od 31%, te prihodi ostalih operativnih odjela sa udjelom od 6%.
Prihodi od usluge smještaja
U nastavku su dane pretpostavke za formiranje prihoda od smještaja:
 hotel (225 soba) posluje cijelu godinu
 stabilizirana godina je 5. godina poslovanja kada prosječna zauzetost soba iznosi 55%
1. godina
poslovanja
30%
2. godina
poslovanja
35%
ZAUZETOST
3. godina
poslovanja
40%
4. godina
poslovanja
50%
5. godina
poslovanja
55%
 prosječna cijena po kojoj se iznajmljuju sobe iznosi 220 EUR
Prihodi od F&B odjela
Pretpostavke za formiranje prihoda od F&B odjela:
 za izračun broja gostiju uzet je DOF (double occupancy factor) od 1,7, na temelju čega se
dolazi do realizacije 76.787 noćenja (u stabiliziranoj godini)
 prosječna potrošnja jedne konzumacije u stabiliziranoj godini iznosi 35 EUR (u
godinama uhodavanja od 20 do 30 EUR)
 za svakog gosta predviđene su dvije konzumacije
 također predviđeno konzumiranje hrane i pića od vanjskih korisnika, projicirano kao
5% prihoda F&B odjela ostvarenih od gostiju hotela
Prihodi od ostalih operativnih odjela
Prihodi od ostalih operativnih odjela odnose se na prihode od wellness&spa centra, prihode
od ostalih usluga poput pranja i glačanja odjeće, prijevoza, najma slobodnih prostora u
hotelu i sl. Projicirani su na 10% prihoda ostvarenih od usluge smještaja.
10.2.2
FORMIRANJE RASHODA
Rashodi hotelskog poslovanja grupirani su u sljedeće cjeline: direktni troškovi odjela (gdje
su sadržani direktni troškovi zaposlenika, direktni materijalni i ostali troškovi), troškovi
indirektnog rada, ostali indirektni troškovi, te fiksni troškovi (management naknada,
osiguranje i dr.).
36
Direktni troškovi operativnih odjela (osim troškova osoblja)
Direktni troškovi projicirani su na temelju podataka sličnih projekata, kao postotak
ostvarenih operativnih prihoda.
Direktni troškovi smještaja se prvenstveno odnose na naknade za posredovanje i vanjske
usluge (troškovi provizije za on-line rezervacije i sl.) a projicirani su kao 10% ostvarenih
operativnih prihoda.
Direktni troškovi hrane i pića, tj. troškovi nabave sirovina i zaliha robe hrane i pića, te ostali
materijalni troškovi F&B odjela projicirani su na razini od 45% ostvarenih operativnih
prihoda.
Direktni troškovi ostalih odjela uglavnom se odnose na materijalne troškove wellness
centra, a projicirani kao 40% ostvarenih operativnih prihoda.
Direktni troškovi zaposlenika
U stabiliziranoj godini planirano je 104 zaposlenika direktno zaposlenih u operativnim
odjelima.
Odjel smještaja
F&B odjel
Ostali operativni odjeli
54
26
24
104
zaposlenih
zaposlenih
zaposlenih
zaposlenih
U godinama uhodavanja, zbog manje iskorištenosti, predviđen je manji broj zaposlenih.
Prosječni bruto trošak plaće po zaposleniku projiciran je na 1.400 EUR mjesečno.
Zajednički (indirektni) troškovi
U administraciji, marketingu, prodaji i održavanju planirano je zapošljavanje 10 osoba, sa
prosječnim troškom bruto plaće od 1.400 EUR mjesečno.
Troškovi indirektnog rada projicirani su na temelju sljedećeg broja zaposlenih:
administracija
marketing i prodaja
održavanje
4
2
4
10
zaposlenih
zaposlenih
zaposlenih
zaposlenih
Osim troška indirektno zaposlenih u okviru ove skupine rashoda planirani su i troškovi
energije (8% prihoda), održavanja (7% prihoda), te administracije i marketinga (5%
prihoda).
Fiksni troškovi
Naknada upravitelju hotelskog poslovanja projicirana je na razini od 3% ostvarenih
prihoda (osnovna naknada), te 10% ostvarenog GOP-a (poticajna naknada).
37
FF&E rezerva (Furniture, fixtures and equipment), troškovi osiguranja te komunalne i
druge naknade projicirani su na razini od 7% prihoda.
10.2.3
FORMIRANJE RAČUNA DOBITI I GUBITKA
POSLOVANJE HOTELA
1. godina
poslovanja
2. godina
poslovanja
3. godina
poslovanja
4. godina
poslovanja
5. godina
poslovanja
7.281.774
9.008.378
10.881.563
14.335.087
16.574.743
PRIHODI OD SMJEŠTAJA
5.420.360
6.323.680
7.227.000
9.033.860
9.937.180
F&B PRIHODI
1.319.378
2.052.330
2.931.863
4.397.841
5.643.845
542.036
632.368
722.700
903.386
993.718
RASHODI
4.337.725
5.206.539
6.187.431
7.925.186
9.161.084
RASHODI ODJELA SMJEŠTAJA
1.214.036
1.354.768
1.495.500
1.760.186
1.900.918
materijalni troškovi
271.018
316.184
361.350
451.693
496.859
ostali direktni troškovi
672.000
722.400
772.800
856.800
907.200
troškovi direktnog rada
271.018
316.184
361.350
451.693
496.859
RASHODI ODJELA F&B
963.320
1.309.949
1.722.538
2.399.028
2.976.530
materijalni troškovi
527.751
820.932
1.172.745
1.759.136
2.257.538
ostali direktni troškovi
369.600
386.400
403.200
420.000
436.800
troškovi direktnog rada
65.969
102.617
146.593
219.892
282.192
OSTALI OPERATIVNI DIJELOVI
552.814
588.947
625.080
730.954
800.687
materijalni troškovi
162.611
189.710
216.810
271.016
298.115
troškovi direktnog rada
336.000
336.000
336.000
369.600
403.200
ostali direktni troškovi
54.204
63.237
72.270
90.339
99.372
151.200
151.200
168.000
168.000
168.000
administracija
67.200
67.200
67.200
67.200
67.200
marketing
16.800
16.800
33.600
33.600
33.600
održavanje
67.200
67.200
67.200
67.200
67.200
1.456.355
1.801.676
2.176.313
2.867.017
3.314.949
troškovi energije
582.542
720.670
870.525
1.146.807
1.325.979
troškovi održavanja
509.724
630.586
761.709
1.003.456
1.160.232
administracija i marketing
364.089
450.419
544.078
716.754
828.737
2.944.049
3.801.839
4.694.132
6.409.901
7.413.659
40%
42%
43%
45%
45%
MANAGEMENT FEES
512.858
650.435
795.860
1.071.043
1.238.608
osnovni
218.453
270.251
326.447
430.053
497.242
poticajni
294.405
380.184
469.413
640.990
741.366
OSTALI OTROŠKOVI (osiguranje,
FF&E i dr.)
582.542
720.670
870.525
1.146.807
1.325.979
1.848.649
2.430.733
3.027.747
4.192.051
4.849.071
25%
27%
28%
29%
29%
PRIHODI
PRIHODI OSTALIH OPERATIVNIH
DIJELOVA
TROŠKOVI INDIREKTNOG RADA
OSTALI INDIREKTNI TROŠKOVI
GOP
EBITDA
38
10.3
FORMIRANJE PRIHODA I RASHODA ZA GOLF IGRALIŠTE POSLOVANJA
10.3.1
FORMIRANJE PRIHODA
Prihodi od golf poslovanja sastoje se od naknada za članstvo, green fee naknada, F&B
prihoda, najam carta, te ostalih prihoda (pro-shop, golf academy i sl.)
Prihodi od naknada za igranje – naknada za članstvo i green fee nakanda
Prihodi od golf poslovanja projicirani su na temelju sljedećih pretpostavki:
 dani igranja (playable days): 320
 kapacitet (capacity of the golf round/playable day): 180
 iskorištenost kapaciteta u stabiliziranoj godini: 40% (23.040 runda)
 godine uhodavanja kako slijedi:
1. godina
poslovanja
32%
2. godina
poslovanja
34%
ISKORIŠTENOST
3. godina
poslovanja
36%
4. godina
poslovanja
38%
5. godina
poslovanja
40%
 runde članova (membership rounds) - 30% (6.912), green fee runde - 70% (16.128)
 broj članova u stabiliziranoj godini: 346 (svaki član odigra 20 runda godišnje)
 runde odigrane vikendom - 60%, runde odigrane kroz tjedan: 40%
 cijene:
Naknade za članstvo
1.300 EUR
Green fee naknada – vikend
70 EUR
Green fee naknada – tjedan
55 EUR
Prihodi ostalih operativnih odjela - F&B prihodi, najam carta, ostali prihodi
Prihodi od hrane i pića (F&B odjel) projicirani su u visini od 20 EUR po odigranoj rundi, a
prihodi od najma carta u visini od 30 EUR po svakoj trećoj odigranoj rundi.
Prihodi od pro shopa, golf akademije i sl. projicirani su na razini od 10% ukupnih prihoda.
10.3.2
FORMIRANJE RASHODA
Troškovi koji nastaju pri poslovanju golf igrališta grupirani su u sljedeće skupine:
 direktni troškovi golf terena,
 direktni troškovi F&B odjela i ostalih odjela,
 indirektni troškovi, te
 fiksni troškovi (managament fee).
39
Direktni troškovi – golf teren
Za održavanje i poslovanje golf terena planirano je zapošljavanje 8 osoba u stalni radni
odnos, te 2 osobe kao sezonski zaposlenici. Planirani prosječni bruto trošak plaće po
zaposlenom iznosi 1.200 EUR.
Osim troškova zaposlenika projicirani su i troškovi održavanja golf terena i trošak energije.
Određeni su kao postotak ostvarenih prihoda; trošak održavanja kao 25% ostvarenih
prihoda od naknada za članstvo i green fee naknada, te trošak energije kao 7% ostvarenih
prihoda od naknada za članstvo i green fee naknada.
Troškovi vode prikazani kao zasebna stavka, u apsolutnom iznosu od 210.000 EUR.
Troškovi F&B i ostalih odjela u sklopu klupske kuće
Direktni troškovi F&B odjela, te ostalih odjela projicirani u iznosu od 35% ostvarenih
prihoda od tih odjela uvećano za trošak 10 zaposlenih sa prosječnim bruto troškom plaće u
iznosu od 1.200 EUR.
Indirektni troškovi
Indirektni troškovi zaposlenika odnose se na direktora, prodajnog predstavnika, zaposlene
u makretingu, na recepciji i čišćenju, kako slijedi:
Broj
zaposlenika
Mjesečni bruto
trošak plaće
Direktor
1
3.500
Marketing i prodaja
2
2.500
Recepcija
3
1.200
Čišćenje
3
1.000
Trošak adminitracije i marketinga projiciran je na 5% prihoda.
Fiksni troškovi
Planirano je da će se golf igralište dati na upravljanje golf operatorima, čija naknada iznosi
3% prihoda i 10% ostvarenog GOP-a.
40
10.3.3
FORMIRANJE RAČUNA DOBITI I GUBITKA
POSLOVANJE GOLFA
1. godina
2. godina
3. godina
4. godina
5. godina
UKUPNI PRIHODI
1.931.983
2.052.322
2.172.600
2.292.939
2.414.661
PRIHODI OD NAKNADA ZA IGRANJE
1.185.825
1.259.570
1.333.260
1.407.005
1.481.995
Prihodi od naknada za članstvo
360.100
382.200
404.300
426.400
449.800
Prihodi od green fee naknada
825.725
877.370
928.960
980.605
1.032.195
PRIHODI OSTALIH OPERATIVNIH ODJELA
746.158
792.752
839.340
885.934
932.666
F&B prihodi
368.640
391.680
414.720
437.760
460.800
najam carta
184.320
195.840
207.360
218.880
230.400
ostalo (Golf Academy, Pro shop)
193.198
205.232
217.260
229.294
241.466
1.402.019
1.447.942
1.493.842
1.539.765
1.586.205
DIREKTNI TROŠKOVI - GOLF TEREN
719.064
742.662
766.243
789.842
813.838
Trošak zaposlenika
129.600
129.600
129.600
129.600
129.600
Troškovi održavanja golf terena
296.456
314.893
333.315
351.751
370.499
UKUPNI RASHODI
Troškovi energije
83.008
88.170
93.328
98.490
103.740
Voda
210.000
210.000
210.000
210.000
210.000
TROŠKOVI F&B ODJELA I DR.
405.155
421.463
437.769
454.077
470.433
Trošak zaposlenika
144.000
144.000
144.000
144.000
144.000
Materijalni i ostali direktni troškovi
261.155
277.463
293.769
310.077
326.433
INDIREKTNI TROŠKOVI
277.799
283.816
289.830
295.847
301.933
96.599
102.616
108.630
114.647
120.733
Trošak zaposlenika
181.200
181.200
181.200
181.200
181.200
GOP
529.965
604.380
678.758
753.173
828.457
27%
29%
31%
33%
34%
110.956
122.008
133.054
144.106
155.285
osnovni
57.960
61.570
65.178
68.788
72.440
poticajni
52.996
60.438
67.876
75.317
82.846
EBITDA
419.009
482.373
545.704
609.068
673.171
22%
24%
25%
27%
28%
Materijalni troškovi (administracija i marketing)
MANAGEMENT FEES
41
10.4
FORMIRANJE PRIHODA I RASHODA PRODAJE VILA
10.4.1
FORMIRANJE PRIHODA OD PRODAJE VILA
Za prodaju je predviđeno 125 vila, sljedeće tipologije:
GRAĐEVINE PO
ZONAMA
broj vila
m2 /
jedinici
UKUPNO
m2
- zona A1
10
600
6.000
- zona A3
16
1.000
16.000
- zona B2
99
125
400
39.600
61.600
Ovisno o veličini i položaju vila predviđene su i prodajne cijene. Tako je za vile koje su
smještene u zoni A1 predviđena prodajna cijena od 5.000 EUR/m2, za vile u zoni A3
prodajna cijena od 4.500 EUR/m2, te za vile u zoni B2 prodajna cijena od 4.000 EUR po m2.
Predviđena je sljedeća dinamika prodaje:
 5% unaprijed,
 20% u prvoj godini
 35% u drugoj godini
 40% u trećoj godini
10.4.2
FORMIRANJE RASHODA OD PRODAJE VILA
Pri utvrđivanju zarade od prodaje smještajnih objekata potrebno je u obzir uzeti troškove
prodaje koji se sastoje od troškova marketinga, te troškova provizije od prodaje.
 troškovi marketinga su projicirani na 1% prihoda od prodaje
 troškovi provizije su projicirani na 5% prihoda od prodaje.
42
10.4.3
FORMIRANJE RAČUNA DOBITI I GUBITKA OD PRODAJE VILA
EBITDA - prodaja vila
UKUPNO
unaprijed
1. godina
poslovanja
52.080.000
2. godina
poslovanja
91.140.000
3. godina
poslovanja
104.160.000
PRIHODI
VILE – ZONA A1
260.400.000
30.000.000
1.500.000
6.000.000
10.500.000
12.000.000
VILE – ZONA A3
72.000.000
3.600.000
14.400.000
25.200.000
28.800.000
VILE – ZONA B2
158.400.000
7.920.000
31.680.000
55.440.000
63.360.000
RASHODI
15.624.000
781.200
3.124.800
5.468.400
6.249.600
provizija (5%)
marketing (1%)
13.020.000
2.604.000
651.000
130.200
2.604.000
520.800
4.557.000
911.400
5.208.000
1.041.600
12.238.800
48.955.200
85.671.600
97.910.400
EBITDA + nabavna
vrijednost prodanih
nekretnina
244.776.000
13.020.000
43
10.5
PROJEKCIJA POSLOVANJA I OCJENA PROJEKTA
Primjenom ulaznih parametara prezentiranih u ovoj studiji izračunata je, i na slijedećoj
stranici prikazana, ekonomska vrijednost projekta za razdoblje od 10 godina poslovanja. U
zadnjoj je godini iskazan ostatak vrijednosti projekta koji je dobiven umanjenjem
vrijednosti investicije za stopu amortizacije (2,5% za građevine, te 10% za opremu).
Neto sadašnja vrijednost projekta, uz diskontnu stopu od 7%, iznosi 102,3 milijuna eura,
dok se povrat investicije ostvaruje u 3 godini poslovanja.
Interna stopa rentabilnosti iznosi 27%, što je iznimno atraktivno za svakog ulagača jer
ostavlja dovoljno prostora za pokriće eventualnih rizika koji se mogu pojaviti na
turističkom tržištu.
44
-1
INVESTICIJA
0
45.223.860 111.540.852
EBITDA
- prodaja VILA
1
2
5
6
7
8
9
10
0
0
0
0
0
0
0
12.238.800 51.222.857 88.584.706 101.483.851
- poslovanje HOTELA
- poslovanje GOLFA
0
4
0
12.238.800
0
3
4.801.119
5.522.242
5.522.242
5.522.242
5.522.242
5.522.242
5.522.242
48.955.200
85.671.600
97.910.400
0
0
0
0
0
0
0
1.848.649
2.430.733
3.027.747
4.192.051
4.849.071
4.849.071
4.849.071
4.849.071
4.849.071
4.849.071
419.009
482.373
545.704
609.068
673.171
673.171
673.171
673.171
673.171
673.171
OSTATAK VRIJEDNOSTI
35.637.945
EKONOMSKI TOK
-45.223.860
-99.302.052
51.222.857
88.584.706
101.483.851
4.801.119
5.522.242
5.522.242
5.522.242
5.522.242
5.522.242
41.160.187
DISKONTIRANI EK. TOK
-48.389.530
-99.302.052
47.871.829
77.373.313
82.841.052
3.662.751
3.937.282
3.679.703
3.438.975
3.213.995
3.003.734
20.923.752
NPV
102.254.804
IRR
27%
45

Download Report