STUDIJA SLUČAJA: Procjena početne vrijednosti zemljišta Grada Krka upotrebom GIS alata listopad, 2011. PROBLEM: • Korisniku je potrebno procijeniti vrijednosti jedinica imovine portfelja zemljišta. CILJ: • Razraditi način GIS analize i primijeniti Odluku Grada Krka o početnim vrijednostima zemljišta za više od tisuću čestica. REZULTAT: • Računalnom analizom izračunata je vrijednost svake čestice zemljišta i portfelja u cijelosti, definirana metoda GIS analize i predložen nastavak analiza u svrhu poboljšanja točnosti procjene zemljišta. KORISNIK Upravljanje nepokretnom imovinom Grada Krka izvodi se prema Projektu Reforme Lokalne Samouprave (PRLS) model Upravljanja imovinom, koji je razvijenoj od strane The Urban Institute i uz podršku ovlaštenih konzultanata tvrtke LIBUSOFT CICOM d.o.o.. Aplikacija LC SPI® Registar nekretnina, je programska podrška navedenoj metodi koja omogućuje korisniku sistematiziran pristup registraciji i evidenciji nepokretne imovine, njeno učinkovito upravljanje i financijsku analizu. Pretpostavke za uspješno upravljanje imovinom su: sveobuhvatan popis postojeće imovine, sistematizacija prema metodi i potrebama korisnika, procjena vrijednosti te prikupljanje financijskih podataka dosadašnjeg upravljanja imovinom (prihodi i troškovi na imovini). Popis imovine uključuje sve unutarnje i vanjske resurse i izvore podataka kako bi se svi podaci objedinili i sistematizirali prema zajedničkim karakteristikama i načinima upravljanja u Portfelje jedinica imovine. Po dosadašnjem iskustvu u radu, zajedničko svim korisnicima kojima je uvedena metoda Upravljanja imovinom, najveći i najvrjedniji portfelj jedinica imovine je bio - portfelj Zemljišta (Tablica 1). PORTFELJI IMOVINE Broj aktivnih jedinica imovine - sintetika Šifra Broj aktivnih jedinica imovine Naziv portfelja 01 Poslovni prostori 02 Stanovi 63 03 Zemljišta 04 Javne površine i prostori 05 Sportski objekti 06 Obrazovanje 3 07 Kulturni objekti i spomenici 9 08 Komunalna infrastruktura 09 Pomorsko dobro 0 10 Trgovačka i dionička društva 4 11 Ostalo 0 12 Gradske ustanove 4 6 1022 140 3 216 Ukupno: 1470 Tablica 1 - Broj jedinica imovine po portfeljima IZAZOV Procjena vrijednosti zemljišta je stručan posao s uključenim nizom faktora koji utječu na određivanje vrijednosti i predstavlja procijenjenu vrijednost manje ili više blisku stvarnoj vrijednosti. Stvarna ili istinita vrijednost zemljišta u određenom trenutku vremena definira se na slobodnom tržištu prilikom kupnje odnosno prodaje. U oba slučaja, za pojedinačnu katastarsku česticu zemljišta, to je dugotrajan posao koji zahtjeva angažiranje vanjskih stručnih suradnika te je vrlo osjetljiv na promjene u ekonomiji i društvu. Štoviše, procjene stvarnih vrijednosti zemljišta koriste se samo u slučajevima prodaje odnosno kupnje ili za potrebe promjene stvarnih prava nad zemljištem (zalog i slično) i to vremenski što bliže trenutku promjene. U svim drugim slučajevima, procjena vrijednosti zemljišta je informativnog karaktera, manje točnosti i vremenski duže održiva. Iz tog razloga je Grad Krk donio Odluku o početnim vrijednostima zemljišta u kojoj se navode iznosi kvadratnog metra površine čestice u ovisnosti o položajnoj pripadnosti određenom naselju (Slika 1). Drugim riječima, svaka katastarska čestica posjeduje svoju prostornu definiciju položaja i oblika. Položaj svake čestice definira njenu pripadnost određenom naselju, a iz oblika se može izračunati površina svake čestice. Iz navedenog je vidljivo da su svi potrebni podaci za određivanje početne vrijednosti zemljišta prisutni. S druge strane, broj jedinica imovine zemljišta prelazi brojku od tisuću te je vrlo nepogodan za manualno određivanje pripadnosti naselju, izračunavanje površine svake čestice te na kraju, određivanju ukupne vrijednosti. Slika 1 - Početna vrijednost zemljišta prema naseljima RJEŠENJE Rješenje ovog izazova leži u činjenici da upravljanje prostornim podacima u GIS sustavima, između ostaloga, podržava: povezivanje različitih slojeva podataka u prostoru, prijenos svojstava na osnovi prostornog povezivanja te izračunavanje površine grafičkog elementa (u našem slučaju je to katastarska čestica). Iz navedenih svojstava, a na osnovi prostornih podataka naselja (iz evidencije prostornih jedinica, DGU) i vektoriziranih planova 7 katastarskih općina (Odjel za prostorno planiranje, Grad Krk), pristupilo se određivanju vrijednosti katastarskih čestica. Na osnovi Odluke Grada Krka o početnim cijenama zemljišta, za sva naselja pridružene su vrijednosti kvadratnog metra površine čestice (Slika 2a i 2b). Prije samog prostornog povezivanja naselja i katastarskih čestica potrebno je ispuniti pretpostavke da su oba sloja podataka ispravno položajno definirana i da položajno odgovaraju. U GIS alatu, prostorno povezivanje je izvršeno upitom „Koje čestice su položajno smještene unutar određenog naselja“ te na osnovi tog povezivanja izvršen je prijenos atributa – vrijednost zemljišta po kvadratnom metru (izraženo u EUR), na svaku katastarsku česticu koja je položajno smještena unutar određenog naselja. Na osnovi prenesene vrijednosti zemljišta po kvadratnom metru i površine svake od čestica, izračunata je ukupna vrijednost pojedine katastarske čestice na cjelokupnom području Grada Krka (Slika 3). Prostornim povezivanjem različitih entiteta kao što su čestica i naselja, te prijenosom atributa iz jednog sloja podataka u drugi, moguće je izvršiti analizu podataka bez obzira na njihovu količinu. Za takve analize potrebno je dobro poznavanje prostorne problematike kao i konstantno kontroliranje svake faze analize na specifičnom uzorku podataka. U konkretnom slučaju, prilikom prostornog povezivanja podataka čestica i naselja odnosno dva sloja poligona prostornih podataka, osobitu pažnju potrebno je posvetiti kontroli poligona koji se nalaze na međusobnim granicama. Granice katastarskih čestica često nisu usklađene sa granicama naselja te je u takvim slučajevima vrlo vjerojatna pogreška algoritma prostornog povezivanja. Bolji algoritmi će na osnovi udjela površine katastarske čestice koja ulazi u naselje ispravno prostorno povezati podatke dok će, u suprotnom slučaju, algoritam bez obzira na udio u površini često povezati katastarsku česticu s krivim naseljem. Slika 2a - Prenesena početna vrijednost zemljišta na čestice Slika 2b - Prenesena početna vrijednost zemljišta na čestice Slika 3 - Ukupna početna vrijednost zemljišta čestica REZULTAT Cjelokupnom opisanom metodom, za Grad Krk je uspješno provedena Odluka o početnim cijenama zemljišta za nešto više od tisuću katastarskih čestica (Tablica 2) te je razrađen model analize i procjene zemljišta za sve buduće čestice zemljišta od interesa Grada Krka, kao i za sve odluke Grada koje se mogu pojaviti u budućnosti. PORTFELJI IMOVINE Procjene vrijednosti s projekcijom - sintetika Broj jedinica imovine Šifra Naziv portfelja 01 Poslovni prostori 02 Stanovi 03 Zemljišta 04 Procijenjeno Neprocijenjeno Ukupno Vrijednost procijenjenih jedinica imovine Projekcija vrijednosti portfelja 48 15 63 56.551.573,00 59.203.801,06 5 1 6 2.904.884,80 3.485.861,76 978 44 1022 873.244.756,24 910.756.086,01 Javne površine i prostori 0 140 140 0,00 0,00 05 Sportski objekti 1 2 3 33.700.000,00 101.100.000,00 06 Obrazovanje 0 3 3 0,00 0,00 07 Kulturni objekti i spomenici 0 9 9 0,00 0,00 08 Komunalna infrastruktura 86 130 216 10.616.579,27 13.935.664,10 09 Pomorsko dobro 0 0 0 0,00 0,00 10 Trgovačka i dionička društva 2 2 4 64.178.409,85 128.356.819,70 11 Ostalo 0 0 0 0,00 0,00 12 Gradske ustanove 0 4 4 0,00 0,00 Ukupno: 1120 350 1470 1.041.196.203,16 1.216.838.232,63 Tablica 2 - Procijenjene vrijednosti prema portfeljima Nastavak unaprjeđenja početne procjene vrijednosti zemljišta za potrebe upravljanja imovinom Grada Krka kreće od upotrebe iste metode ali sa dodavanjem drugih slojeva prostornih podataka koji imaju utjecaj na vrijednost zemljišta. Prije svega tu se misli na pripadnost katastarskih čestica građevinskim područjima definiranim prostornim planovima uređenja, kao i područjima različitih namjena i korištenja iz urbanističkih planova (Slika 4 i 5). Svi navedeni prostorni podaci imaju neposredan utjecaj na točnost procjene vrijednosti koja, njihovom primjenom, postaje sve bliža stvarnoj vrijednosti zemljišta. Slika 4 - Namjena površina i njen utjecaj na vrijednost zemljišta Slika 4 - Namjena površina i njen utjecaj na vrijednost zemljišta Slika 5 - Zone udaljenosti od mora i utjecaj na vrijednost zemljišta Slika 5 - Zone udaljenosti od mora i utjecaj na vrijednost zemljišta LIBUSOFT CICOM d.o.o. Reme nečka cesta 7a, 10 020 ZAGREB centrala: 01/ 65 99 555 fax: 01/ 65 99 511 mail adresa: [email protected] ______________________________________________ LIBUSOFT CICOM poslovnica u Osijeku - LC Slavonija Šetalište kardinala Franje Šepera 12, 31 000 OSIJEK telefon: 031/ 636 730 fax: 031/ 636 731 _____________________________________________ LIBUSOFT CICOM - Poslovni centar LC Dalmacija Ulica slobode 46, 21 000 SPLIT telefon: 021/ 314 264 fax: 021/ 322 449 ______________________________________________ LIBUSOFT CICOM poslovnica u Novigradu - LC Istra Put Murvi 15/I kat, 52 466 NOVIGRAD telefon: 091/ 6599 570 www.spi.hr