News Release 不動産私募ファンドに関する実態調査 2015 年 1 月 ～調査結果～ 2015 年 3 月 17 日 ・株式会社三井住友トラスト基礎研究所では、2003年より不動産投資市場調査の一環として、「不動産私募ファンド に関する実態調査」を行っている。本調査は、今回で19回目となり、56社の不動産運用会社から回答を得た。 - 調査対象：国内不動産を対象に不動産私募ファンドを組成・運用している不動産運用会社 - アンケート送付先数：110社 - 回答社数：56社（回収率：50.9％） - 調査時期：2015年1月 - 調査方法：郵送およびEメールによる調査票の送付・回収 ・上記アンケート結果およびヒアリング・公表情報をもとに当社では、2014年12月末時点での不動産私募ファンド の市場規模（運用資産額ベース）を15.1兆円と推計した。この数値には、当社が把握しているグローバルファン ド （※） の国内不動産運用資産額を含めている。前回調査（2014年6月末時点）での運用資産額は15.5兆円で あり、半年間で約3,600億円（2.3％）減少した。 （※） グローバルファンド･･･日本以外の国も投資対象とするファンドとして、当社が定義 ＜不動産私募ファンドの市場規模は、グローバルファンドを含めて15.1兆円＞ ・2014年12月末時点での不動産私募ファンドの市場規模を、運用資産額ベースで約15.1兆円と推計した（グロー バルファンド（※）による国内運用資産額を含む）。前回調査（2014年6月末時点）からの半年間で約3,600億円 （2.3％）の減少という結果となった。 ・国内特化型私募ファンドの縮小がやや大きく、海外資金を中心としたグローバル型私募ファンドの増加が下支え している状況となっている。また、その背景として、日本の不動産におけるイールドギャップに魅力を感じている海 外投資家やグローバルポートフォリオの中で日本の不動産をアロケーションしたいと考えている海外投資家が多 いことがわかった。 ・2012年12月末時点での調査以降、私募ファンドの市場規模は減少が続いている。不動産取引市場では物件の 取得が困難な状況が継続しているが、今後1年以内の物件取得やファンド組成を計画している運用会社も多いこ とから、今後における私募ファンド市場の成長が期待される。 私募ファンドとJ‐REITの市場規模推移 （兆円） 20 17.6 17.1 18 16 17.6 17.7 16.9 18.1 17.6 17.2 16.8 17.5 16.7 16.1 15.5 15.1 14.3 14 15.8 12 10.2 11.9 11.2 9.0 7.8 7.8 8.0 8.7 7.6 8.3 7.5 J‐REIT J‐REIT J‐REIT 6.7 6.8 14.9 14.4 12.6 13.4 10.4 J‐REIT 4.5 6.1 6.1 14.7 J‐REIT 4 5.5 5.4 7.4 14.7 J‐REIT 6 7.4 13.8 J‐REIT 10.0 J‐REIT 6.1 5.5 J‐REIT 8 14.0 13.6 13.7 15.0 15.3 14.8 J‐REIT 10 14.9 2 私募 私募 J‐REIT 私募 J‐REIT 私募 J‐REIT 私募 J‐REIT 私募 私募 私募 私募 私募 私募 私募 私募 私募 私募 私募 J‐REIT 私募 J‐REIT 私募 J‐REIT J‐REIT 0 2006/06 2006/12 2007/06 2007/12 2008/06 2008/12 2009/06 2009/12 2010/06 2010/12 2011/06 2011/12 2012/06 2012/12 2013/06 2013/12 2014/06 2014/12 J‐REIT 私募: 国内特化型 私募: グローバル型（国内運用資産額） 出所）三井住友トラスト基礎研究所 1 News Release 2015年3月17日 <不動産私募ファンドに関する実態調査 2015年1月 ～アンケート調査結果の概要～> （※）グラフ中の「ｎ」は有効回答数を示します。 1. 不動産投資運用ビジネスの現在の状況について ① 運用資産残高における合同運用ファンドとセパレートアカウントの内訳 不動産私募ファンドの運用資産残高について、複数の投資家向け「合同運用ファンド」と単一の投資家向け 「セパレートアカウント」に分けて質問したところ、回答先の合計残高ベースで、合同運用ファンドは 3 兆 1,649 億 円（46％）、セパレートアカウントは 2 兆 4,680 億円（36％）となった（図表 1）。 ＜図表1：合同運用ファンドとセパレートア カウントの内訳＞ 100% 13% 25% 6% 13% 16% 26% 80% 34% 29% 11% 60% 22% 37% 19% 17% 27% 9% 13% 33% 36% 16% 39% 13% 30% 28% 29% 31% 40% 41% 18% 34% 36% 40% 64% 58% 55% 62% 61% 50% 20% 56% 58% 50% 44% 53% 46% 0% 07/12 09/01 09/07 10/01 10/07 11/01 11/07 12/01 12/07 13/01 13/07 14/01 14/07 15/01 （n=37) (n=43) （n=57) (n=51) (n=56) (n=54) (n=60) (n=54) (n=59) (n=48) (n=53) (n=47) (n=45) (n=43) 合同運用ファンド セパレートアカウント 不明 ② 現在運用中のファンドの概要（現在運用中で、アンケートにおいてデータ記載可能なファンドの集計結果） 現在運用中のファンド内容について回答を集計したところ、ファンドタイプにおける「固定型」や運用スタイルに おける「コア」の回答割合が高位で安定している状況に変化はない（図表 2、図表 3）。一方、「投資対象物件タイ プ」では主要プロパティである「オフィス」や「住宅」の回答割合が縮小しており（図表 4）、投資対象エリアでは「東 京 23 区」の回答割合が縮小している（図表 5）。今回調査結果を総合的に勘案すると、運用会社は想定通りのキ ャッシュフローを確度高く得られるファンドを志向する一方で、このようなファンドの対象となる物件は限定されてい るうえ取得競争が過熱しているため、オペレーショナルアセットや地方物件などへも投資対象を拡大しているもの と推察される。 ＜図表2:ファンドタイプ＞ ＜図表3：運用スタイル＞ 100% 2% 11% 90% 12% 20% 20% 23% 17% 8% 32% 80% 70% 32% 41% 25% 28% 60% 30% 23% 6% 11% 8% 18% 8% 100% 5% 18% 22% 80% 12% 13% 13% 60% 10% 12% 12% 24% 24% 3% 11% 5% 2% 2% 25% 21% 12% 26% 17% 14% 11% 24% 3% 40% 9% 23% 11% 11% 16% 94% 50% 5% 37% 28% 36% 2% 10% 9% 15% 18% 13% 17% 29% 16% 40% 30% 20% 56% 52% 48% 56% 56% 41% 63% 50% 61% 67% 62% 62% 51% 45% 20% 55% 54% 63% 64% 58% 63% 55% 57% 45% 10% 6% 0% 0% 03/12 04/12 05/12 06/12 07/12 09/01 10/01 11/01 12/01 13/01 14/01 14/07 15/01 (n=18) (n=44) (n=50) (n=44) (n=85) (n=61) (n=72) (n=62) (n=59) (n=54) (n=44) (n=39) (n=55) 固定型 追加型 一任型 05/12 (n=49) オープンエンドファンド コア ※11/01調査より「オープンエンドファンド」を追加 90% 7% 19% 17% 12% 18% 19% 80% 70% 9% 9% 20% 9% 7% 10% 12% 23% 34% 43% 36% 22% 9% 13% 20% 3% 12% 11% 12% 15% 2% 2% 10% 40% 26% 25% 25% 10% 29% 33% 29% 30% 34% 31% 3% 14% 18% 20% 25% 25% 30% 28% 100% 4% 11% 80% 60% 25% 11% 18% 26% 31% 24% 16% 22% オポチュニティ 物流 ホテル 高齢者施設 2% 17% 20% 18% 12% 11% 14% 15% 27% 20% 31% 20% 24% 32% 30% 17% 20% 48% 49% 10% 14% 医療関連施設 4% 16% 19% 40% 19% 13/01 (n=58) 14/01 (n=42) 開発型 14/07 (n=40) 15/01 (n=54) デット 20% 16% 2% 15% 14% 22% 7% 4% 14% 19% 13% 12% 15% 22% 20% 25% 26% 27% 2% 15% 15% 17% 14% 20% 17% 20% 19% 27% 4% 10% 23% 20% 37% 24% 31% 33% 36% 25% 24% 8% 03/12 04/12 05/12 06/12 07/12 09/01 10/01 11/01 12/01 13/01 14/01 14/07 15/01 (n=42) (n=91) (n=99) (n=83) (n=231) (n=155) (n=189) (n=169) (n=157) (n=105) (n=75) (n=70) (n=104) 03/12 04/12 05/12 06/12 07/12 09/01 10/01 11/01 12/01 13/01 14/01 14/07 15/01 (n=44) (n=69) (n=81) (n=77) (n=164) (n=111) (n=122) (n=151) (n=123) (n=110) (n=74) (n=70) (n=98) 商業施設 3% 24% 0% 住宅 12/01 (n=56) 17% 17% 50% 22% 0% オフィス 28% 16% 70% 24% 18% 2% 90% 23% 22% 23% 30% 3% 11% 30% 20% 3% 4% 11% 18% 36% バリューアッド 11/01 (n=65) ＜図表：5投資対象エリア＞ 60% 50% 10/01 (n=88) ※13/01調査より「デット」を追加 ＜図表4：投資対象物件タイプ＞ 100% 06/12 07/12 09/01 (n=45) (n=106) (n=78) 東京23区 その他 ※04/12～06/12は物流、ホテルはその他に含まれる ※13/01調査より「高齢者施設」「医療関連施設」を追加 首都圏 近畿圏 名古屋圏 地方圏 その他 ※03/12は大阪圏、名古屋圏は地方圏に、04/12～06/12は名古屋圏は地方圏に含まれる 2 News Release 2015年3月17日 現在運用中のファンドの平均運用期間に関しては 7.7 年、1 年以内に組成予定のファンドの運用期間に関して は 6.9 年という調査結果となっており（図表 6）、運用期間の長期化が確認された。 平均目標運用資産額に関しては 511 億円という調査結果となっており、前回調査結果（332 億円）から増加した （図表 8）。前回調査時（2014 年 7 月調査）に比べて、「追加型」や「一任型」のファンド比率が増加（図表 2）してお り、平均目標運用資産額増加の一因になっているものと推察される。 LTV に関しては、取得価格ベースでここ数年 65％をやや超える水準で推移しており（図表 9）、今回調査にお いても大きな変化はみられない。また、前回調査結果と同様、銀行からの資金調達を行わず、フルエクイティで運 用しているというファンドも確認された。現状、大きくレバレッジをかけたファンドは少ないものと推察され、安定し た LTV 水準を意識した運用は当面継続されるものと思われる。 ＜図表6:平均運用期間の推移＞ ＜図表7:運用期間別の推移＞ （年） 100% 9 90% 7.7 8 6.7 7 6.4 6.0 6 5.3 4.7 5 4.4 4.3 6.1 4.8 4 6.4 5.3 5.2 6.9 6.1 5.9 20% 37% 20% 2 1 10% 0 0% 03/12 04/12 05/12 06/12 07/12 09/01 10/01 11/01 12/01 13/01 14/01 14/07 15/01 運用中ファンド 61% 25% 7% 31% 10% 47% 16% 48% 36% 21% 22% 15% 52% 29% 29% 11% 18% 35% 9% 13% 3% 20% 5% 10% 5% 2% 04/12 05/12 06/12 07/12 09/01 10/01 11/01 12/01 13/01 14/01 14/07 15/01 (n=34) (n=43) (n=39) (n=76) (n=63) (n=63) (n=53) (n=47) (n=47) (n=30) (n=31) (n=38) 15% 12% 3年未満 1年以内に組成予定のファンド 39% 42% 21% 30% 33% 47% 32% 16% 41% 40% 3.5 28% 57% 50% 5.0 24% 31% 70% 60% 5.9 4.2 3.8 3 6.5 8% 19% 80% 5.3 4.6 9% 18% 14% 3年以上‐4年未満 19% 6% 9% 2% 4% 4年以上‐5年未満 17% 5年以上‐6年未満 6年以上 ＜図表9:平均LTVの推移＞ ＜図表8:平均目標運用資産額の推移＞ （％） （億円） 76 1,200 74 1,103 1,000 74.2 70.9 72 800 68.2 660 66 595 400 511 411 324 68.9 68 729 614 71.3 70 843 600 72.3 71.0 333 68.6 67.4 66.2 66.4 66.0 67.6 64 455 386 62 332 200 60 03/12 04/12 05/12 06/12 07/12 09/01 10/01 11/01 12/01 13/01 14/01 14/07 15/01 (n=15) (n=38) (n=33) (n=39) (n=72) (n=61) (n=51) (n=51) (n=48) (n=53) (n=37) (n=36) (n=47) 0 03/12 04/12 05/12 06/12 07/12 09/01 10/01 11/01 12/01 13/01 14/01 14/07 15/01 (37本) (29本) (47本) (41本) (75本) (56本) (64本) (44本) (40本) (49本) (28本) (30本) (45本) ・LTV基準については総資産額に対するものか、取得価格に対するものかを分けて質問しており、 取得価格ベースで計算して平均値を出している。 ＜図表10:平均目標IRRの推移＞ （％） 25 20 14.1 15 12.8 12.4 10 10.6 5 0 03/12 04/12 05/12 06/12 07/12 09/01 10/01 11/01 12/01 13/01 14/01 14/07 15/01 (n=17) (n=35) (n=33) (n=32) (n=47) (n=61) (n=38) (n=26) (n=29) (n=33) (n=20) (n=26) (n=29) 全体 固定型 追加型 一任型 オープンエンドファンド 3 News Release 2015年3月17日 ③ デット資金調達状況 デット資金の調達環境についての調査結果では、大半の運用会社（53 社のうち 45 社）が「4」または「5」と回答 している。前回調査時（2014 年 7 月調査）と回答の分布もほぼ同じであり、良好なデット資金調達環境が継続して いるものと思われる（図表 11）。 ＜図表11:デット資金調達状況＞ 現在のデット資金調達環境 （5段階評価:「1.厳しい」⇔「5.緩い」） 緩い 17 17 5 28 4 29 7 7 3 2 0 1 0 0 厳しい 1 0 5 10 15 20 2015年1月調査（回答企業53社） 25 30 35 2014年7月調査（回答企業53社） ④ エクイティ資金調達状況 a. エクイティ投資家の投資意欲 エクイティ投資家の投資意欲について運用会社に調査した結果、「低くなってきている」との回答はなく、「変化 はない」の回答が増加している。ただ、「変化はない」と回答した運用会社においても、投資家の投資意欲は高い 状態で継続していると考えている運用会社が多いものと推察される（図表 12）。 エクイティ投資家が選好すると思われる投資対象物件タイプに関して、国内投資家、海外投資家ともに「大幅 に増加」の回答割合が最も多かったのは「ホテル」であり、国内外の投資家の関心が高まっていることがうかがえ る（図表 13-1、図表 13-2）。前回調査時（2014 年 7 月調査）では国内・海外投資家ともに「大幅に増加」と「増加」 の回答割合がトップであった「オフィス」は、海外投資家では依然として 77％（前回：88％）を占めるものの、国内 投資家では 56％（前回：83％）となった。「オフィス」や「住宅」といった主要なプロパティタイプの取得競争が過熱 する中で、ホテルや高齢者施設などのプロパティタイプに注目する投資家が増加しているものと考えられる。 ＜図表12:エクイティ投資家の投資意欲＞ 100% 80% 40% 45% 5% 25% 54% 20% 07/12 (n=37) 75% 13% 15% 2% 08/07 (n=54) 09/01 (n=48) 20% 44% 38% 20% 51% 住宅 3% （n=37） 変化はない 物流 （n=36） 50% 28% 67% 20% 大幅に増加 27% 40% 増加 60% 横ばい 減少 80% オフィス （n=39） 10% 住宅 （n=39） 8% 商業 （n=40） 10% 67% 3% ホテル （n=38） 3% 高齢者施設 3% （n=31） 100% 65% 25% 59% 38% 58% 16% 55% 20% 大幅に増加 4 44% 24% 0% 大幅に減少 23% 49% 物流 3% （n=34） 42% 19% 0% 3% 39% 53% 高齢者施設 3% （n=33） ＜図表13‐2:投資対象物件タイプ別 海外投資家の投資意欲＞ 57% 58% 6% ホテル （n=36） 低くなってきている 43% 38% 商業 3% （n=38） 26% 09/07 10/01 10/07 11/01 11/07 12/01 12/07 13/01 13/07 14/01 14/07 15/01 (n=64) （n=55）（n=67）（n=61）（n=66）（n=58）（n=65）（n=50）（n=60）（n=54）（n=51）（n=53） ＜図表13‐1：投資対象物件タイプ別 国内投資家の投資意欲＞ 5% 72% 60% 31% 高くなってきている オフィス （n=37） 82% 57% 45% 06/12 (n=34) 81% 28% 64% 46% 9% 18% 61% 74% 24% 19% 40% 62% 83% 59% 10% 34% 54% 0% 2% 20% 41% 60% 1% 7% 16% 18% 3% 42% 40% 増加 60% 横ばい 減少 80% 大幅に減少 100% News Release 2015年3月17日 b. 海外投資家の資金受託先 海外投資家の資金を運用している運用会社のみを対象として、その運用資金の受託先に関する調査を行った ところ、2012 年 1 月調査以降、「北米」の割合が減少傾向にあり、今回調査では初めて 20％を下回った（17％）。 一方、「欧州」については、多少の増減はあるものの概ね 25%前後で一定の割合を維持している（図表 14）。 ＜図表14:海外投資家の資金受託先＞ 100% 90% 80% 35% 30% 33% 31% 北米 23% 27% 70% 24% 60% 50% 40% 25% 25% 8% 10% 33% 30% 08/07 (n=52) 3% 09/01 (n=40) 30% 20% 0% 31% 24% 11% 8% 6% 6% 7% 24% 25% 28% 10% 27% 10% 27% 24% 21% 24% 24% 29% 27% 欧州 10% 12% 10% 12% 8% 14% 17% 27% 9% 17% 21% 22% 27% 10% 9% 12% 11% 中東 中国（香港含む） アジア（豪含む） 中国・中東以外 のアジア 豪州 25% 22% 24% 7% 8% 8% 2% 5% 3% 2% 2% 2% 09/07 10/01 10/07 11/01 12/01 13/01 14/01 14/07 15/01 (n=61) （n=49）（n=67）（n=70）（n=59）（n=49）（n=42）（n=58）（n=64） 6% 7% その他 7% c. 海外投資家による日本への投資実行/不実行の理由（複数回答可） 海外投資家が日本の不動産に投資を行う理由の上位には、「イールドギャップにより相対的に魅力が高い」、 「グローバルなポートフォリオの中でアロケーションしたい」との回答が挙げられている。このような海外投資家の意 向が日本の不動産を含むグローバルファンドの増加の一因になっているものと推察される（図表 15）。 他方、海外投資家が日本の不動産に投資を行わない理由としては、「GDP、消費、人口等の成長が見られな い」や「地震リスクがある」など、カントリーリスクが上位に挙げられている（図表 16）。 ＜図表15:海外投資家が日本の不動産に投資する理由（複数回答可）＞ n=148（回答企業31社） イールドギャップにより相対的に魅力が高い ＜図表16:海外投資家が日本の不動産に投資しない理由（複数回答可）＞ n=68（回答企業28社） 26 グローバルポートフォリオの中でアロケーションしたい GDP、消費、人口等の成長が見られない 21 不動産市場の規模が大きい 19 インカムの安定性が高い 魅力ある投資機会が発生していない 14 賃貸市場が回復局面に入っている 19 13 地震リスクがある 10 13 政治的・経済的な安定性が高い インカムの成長性が低い 9 不動産市場の透明性が低い 9 12 対アジア投資を拡大させる中で、成熟市場である日本に投資したい 10 為替による投資メリットが見込める 10 インカムの成長性がある 6 不動産市場の透明性が高い 5 対アジア投資を拡大させる中で、今後 価格下落リスクのある他都市を回避して、日本に投資をしたい 5 賃貸市場の先行き不透明感から投資に踏切れない 2 不動産価格の下落リスクが大きい 2 為替による投資メリットが見込めない 欧州債務問題の影響が比較的軽微である 2 投資検討案件が増加している 2 割安な投資機会が増加している 1 その他 イールドギャップに対する魅力が乏しい 0 政権が安定的でないため、政策に一貫性がない 0 その他 2 0 1 3 0 5 10 15 20 25 5 30 5 10 15 20 News Release 2015年3月17日 2. マーケット市況および将来的な取り組みについて ① 物件取得/物件売却状況（2014 年 7 月～12 月） 運用会社に対して、2014 年 7 月～12 月の期間にて取得を検討した物件数（収益性の検証等）の調査を行った ところ、「10 棟以下」とする回答と「51 棟以上」とする回答が前回調査時（2014 年 7 月調査）から増加した（図表 17）。 確度の高い案件に検討対象を絞った運用会社が多かった反面、物件の取得競争が加熱する中で、検討対象を 拡大して数多くの物件を検討した運用会社も増加したものと推察される。 ＜図表17:取得検討（収益性の検証等）を行った物件数＞ 16 10棟以下 12 14 11～30棟 15 8 31～50棟 10 11 51棟以上 7 0 5 2015年1月調査（回答企業49社） 10 15 20 2014年7月調査（回答企業44社） 2014 年 7 月～12 月における物件の取得実績等に関する調査結果では、6 割以上の運用会社が物件を取得し たと回答する結果となった（図表 18）。ただし、物件取得を行わなかった運用会社に関しては、その理由として「価 格目線が合わなかった」、「入札における競合が激しかった」が多く挙げられており（図表 19）、物件の取得環境は 厳しい状況が継続しているものと推察される。また、2014 年 7 月～12 月における物件の売却実績等に関する調 査結果においても、6 割以上の運用会社が売却を実行したと回答している（図表 20）。物件売却に至らなかった ほとんどの運用会社が、その理由を「当初から売却予定はなかった」と回答しており（図表 21）、現在の不動産取 引市場は売手優位なマーケット状況であると思われる。 ＜図表18:物件取得状況＞ （回答企業53社） n=30（回答企業21社） ＜図表19:物件取得に至らなかった理由＞ 価格目線が合わなかった 17 入札における競合が激しかった 取得しな かった 38% 7 当初から取得予定はなかった 取得した 62% 3 市場への物件供給が少なく、 検討しなかった 1 その他 2 0 ＜図表20:物件売却状況＞ （回答企業52社） 5 10 ＜図表21:物件売却に至らなかった理由＞ 15 n=20（回答企業20社） 当初から売却予定はなかった 18 価格目線が合わなかった 売却しな かった 38% 売却した 62% 2 売却活動は行ったが、 引き合いがなかった 0 ローン条件が良かったため、 リファイナンスにより保有を継続した 0 その他 0 0 6 20 5 10 15 20 News Release 2015年3月17日 ② 今後の不動産運用における取り組み a. 今後注力していきたい物件タイプ（複数回答可） 今後注力していきたい物件タイプについての調査では「オフィス」、「商業施設」、「住宅」という回答割合が相対 的に多い結果となった。一方で、時系列的にみると「オフィス」、「住宅」の回答割合は縮小してきており、オフィス や住宅における取得競争の過熱感を踏まえて投資対象とするプロパティタイプを拡大しているものと推察される （図表 22）。 ｂ. 今後注力していきたいエリア（複数回答可） 今後注力していきたいエリアについての調査では、2007 年 12 月期以降一貫して 50％以上をキープしていた 「東京都心 5 区」および「東京 23 区（都市 5 区を除く）」の回答割合合計が 41％と 50％を下回る結果となった（図 表 23）。 東京都心部における取得競争の過熱感を踏まえて投資対象エリアを近畿圏や名古屋圏などを中心に拡大し ているものと推察される。 ＜図表22:今後注力していきたいプロパテ ィタイプ（複数回答可）＞ 100% 90% 80% 4% 4% 13% 17% 10% 70% 20% 60% 50% 11% 14% 11% 7% 10% 20% 5% 15% 22% 8% 30% 41% 4% 11% 4% 9% 20% 6% 8% 10% 13% 16% 21% 15% 1% 4% 9% 10% 17% 2% 9% 29% 13% 20% 30% 33% 36% 40% 36% 41% 38% 33% 13% 14% 19% 23% 21% 17% 15% 18% 24% 23% 23% 19% 18% 33% 14% 11% 30% 44% 15% 16% 20% 28% 27% 2% 6% 9% 23% 31% 2% 8% 3% 9% 15% 18% 27% 26% 40% 4% 8% 33% 10% 26% 0% 04/12 05/12 06/12 07/12 09/01 09/07 10/01 10/07 11/01 11/07 12/01 13/01 14/01 14/07 15/01 (n=46) (n=69) (n=61) (n=96) (n=87) (n=123) (n=119) (n=140) (n=138) (n=158) (n=160) (n=157) (n=162) (n=175) (n=174) オフィス 住宅 商業施設 物流施設 ホテル 高齢者施設 医療関連施設 その他 ＜図表23:今後注力していきたいエリア（複数回答可）＞ 100% 8% 90% 80% 21% 2% 8% 10% 7% 6% 4% 3% 7% 10% 11% 4% 3% 13% 2% 5% 14% 3% 2% 6% 7% 5% 11% 14% 15% 4% 8% 12% 29% 28% 29% 21% 30% 23% 0% 15% 15% 21% 28% 7% 12% 20% 21% 25% 24% 19% 46% 48% 50% 33% 14% 6% 20% 23% 25% 8% 9% 19% 20% 25% 5% 5% 8% 14% 32% 32% 3% 3% 9% 10% 17% 12% 18% 30% 20% 4% 24% 13% 50% 40% 9% 11% 25% 70% 60% 18% 47% 41% 40% 43% 34% 11% 4% 26% 26% 22% 04/12 05/12 06/12 07/12 09/01 09/07 10/01 10/07 11/01 11/07 12/01 13/01 14/01 14/07 15/01 (n=38) (n=51) (n=55) (n=98) (n=89) (n=107) (n=98) (n=131) (n=121) (n=148) (n=127) (n=122) (n=151) (n=157) (n=166) 東京都心5区 東京23区（都心5区を除く） 首都圏 近畿圏 名古屋圏 ※06/12以前は、名古屋圏は地方都市、或いはその他に含まれる ※09/01以前は近畿圏を大阪圏としていた。（構成している県は変わらず） 7 地方都市 全国 その他 News Release 2015年3月17日 3. 不動産私募ファンド市場を取り巻く状況とビジネスの方向性について ① オープンエンド型私募ファンド（いわゆる私募 REIT）への取り組み状況 オープンエンド型私募ファンド（いわゆる私募 REIT）への取り組み状況についての調査では、「内容把握や 情報収集に努めているが、具体的な検討はしていない」という回答が 20 社で最多となった（図表 24）。 一方で、「検討の結果、運用開始に向けて準備をしている」との回答も 5 社あり、今後もエクイティ投資家の旺盛 な投資意欲を背景とした私募 REIT の銘柄増加が予測される（図表 25-1）。他方、私募 REIT の設立を見送った 理由としては、「他ファンド（J-REIT を含む）との利益相反が懸念されるため」という回答が最多となった（図表 25-2）。 n=54（回答企業52社） ＜図表24:オープンエンド型私募ファンドに対する現時点での取組み＞ 内容把握や情報収集に努めているが、 具体的な検討はしていない 20 名称は聞いたことがあるが、何も検討はしていない 10 検討を行い組成は見送ったが、将来的に 改めて検討を行う可能性はある 8 既に運用を開始している 6 検討の結果、運用開始に向けて準備をしている 5 検討の結果、組成を見送り、今後改めて 検討する可能性は低い 5 名称を聞いたことが無く、何も検討はしていない 0 0 5 10 15 20 ＜図表25-1:オープンエンド型私募ファンドを設立した理由（下記選択肢より3つ以内で回答）＞ 25 n=28（回答企業11社） 本設問は、「オープンエンド型私募ファンドに対する現時点での取り組み」に対して、 「既に運用を開始している」または「検討の結果、運用開始に向けて準備をしている」と回答した企業のみを対象としている 運用期限による物件売却の制約がないため 8 長期的に安定した報酬が確保できるため 5 オープンエンドファンドに対する投資家の関心が高いため 5 エクイティ資金の調達環境が良好なため 3 スポンサーパイプラインが活用できるため 3 不動産市場に投資資金を流入させるため 2 組み入れ予定物件にある程度目処がついているため 2 デット資金の調達コストが低いため 0 情報開示の要求レベルがJ‐REITより低いため 0 ファンド設立・運営のノウハウを有しているため 0 その他 0 0 2 4 6 8 ＜図表25-2:オープンエンド型私募ファンドの設立を見送った理由（下記選択肢より3つ以内で回答）＞ 10 n=23（回答企業13社） 本設問は、「オープンエンド型私募ファンドに対する現時点での取り組み」に対して、「検討を行い組成は見送ったが、将来的に改めて検討 を行う可能性はある」または「検討の結果、組成を見送り、今後改めて検討する可能性は低い」と回答した企業のみを対象としている 他ファンド（J‐REITを含む）との利益相反が懸念されるため 5 継続的なエクイティ資金の調達が困難と判断したため 4 クローズドエンドファンドの運用に注力しているため 4 投資家層が適格機関投資家に限定されているため 3 現状の景況感はタイミングとして妥当でないと判断したため 3 継続的な物件取得が困難と判断したため 2 まずは他銘柄の運用状況等を参考にしようと判断したため 1 設立および当初の運営にかかるコストが多大であるため 1 インカム重視の運用を行っていないため 0 スポンサーとの利益相反が懸念されるため 0 その他 0 0 2 4 8 6 News Release 2015年3月17日 ② 今後のクローズドエンド型私募ファンド 今後増加していくと思われる投資・運用スキームについての調査では、設立や運用にかかる手間やコスト面か ら「GK-TK スキーム」と回答する運用会社が多い結果となった（図表 26-27）。一方、「TMK を用いたスキーム」に ついては、ターゲットとなるエクイティ投資家層として海外投資家を挙げる運用会社が相対的に多く（図表 28）、 「TMK を用いたスキーム」へのニーズも一定程度確認された。 ＜図表26:今後増加していくと思われる投資・運用ス キーム（複数回答可）＞ n=57（回答企業49社） GK‐TKスキーム 32 TMKを用いたスキーム 16 不動産特定共同事業法にもとづく投資スキーム「倒産隔離スキーム」 8 その他 1 0 5 10 設立コストが低い 2 税務上の優遇措置がある 2 12 法改正により利用しやすくなった 20 6 25 2 国内系統金融機関 2 国内大手銀行 2 国内地方銀行 2 3 国内その他機関投資家 2 3 10 22 3 1 国内事業法人 宅建業法上の規制を受けない 1 国内富裕層 社債の発行が可能である 1 1 現物取得が可能（信託受益権化する必要がない） 1 5 5 その他 0 30 16 9 9 5 5 11 7 4 2 2 3 1 1 ファンドオブファンズ 20 16 3 政府系ファンド（SWF） 10 13 10 7 2 6 0 13 5 4 2 海外富裕層 1 1 その他 1 海外年金基金 1 3 ターゲットとする組み入れ物件に適合している n=197 13 3 4 4 海外機関投資家（SWF、海外年金以外） 14 10 35 4 国内企業年金 長期投資が可能である 投資家のニーズに適合している（投資可能な投資家の範囲） 30 ＜図表28:ターゲットとなるエクイティ投資家層（複数回答可）＞ 13 12 設立・運用にかかる手間が相対的に少ない 15 n=115 ＜図表27:当該スキームを選択した理由（複数回答可）＞ 7 10 15 20 GK‐TKスキーム GK‐TKスキーム TMKを用いたスキーム TMKを用いたスキーム 不動産特定共同事業法にもとづく投資スキーム「倒産隔離スキーム」 不動産特定共同事業法にもとづく投資スキーム「倒産隔離スキーム」 その他 その他 ③ 運用会社として存続･成長するための条件（複数回答可） 運用会社として存続・成長するための条件についての調査では、「物件取得能力の強化」という回答が最多で あった一方で、「エクイティ調達能力の強化」との回答が前回調査時（2014 年 7 月調査）から増加した（図表 29）。 物件取得において厳しいマーケット状況が継続するなか、エクイティ投資家のニーズに合ったファンド組成を 重視している運用会社が多いものと推察される。 ＜図表29:運用会社として存続・成長するための条件・戦略（下記選択肢より3つ以内で回答）＞ 38 物件取得能力の強化 23 物件運用（AM)能力の強化 19 エクイティ調達能力の強化 18 運用戦略およびその説明力 13 投資家対応の強化 8 海外投資家対応能力の強化 8 オープンエンドファンド運用への参入 7 リサーチ能力の強化 6 物件タイプに得意分野があること 6 コンプライアンス体制の充実 5 海外不動産を対象としたファンドビジネスの展開 4 情報開示の充実 2 デット調達能力の強化 企業力（規模・財務内容）の強化 1 不良債権投資の体制整備 1 1 投資対象物件タイプの拡大 0 地震・災害への対応力の強化 1 その他 0 2015年1月調査（n=161 回答企業55社） 5 10 15 20 2014年7月調査（n=162 回答企業53社） 9 25 30 35 2014年1月調査（n=153 回答企業49社） 40 News Release 2015年3月17日 別紙 ＜用語の定義＞ 本調査における用語の定義は以下のとおりとします。 不動産私募ファンド : 不動産を投資対象として投資家の資金を運用する仕組み。 本調査では、複数投資家向けの合同運用ファンドに加え、単一投資家向けの 投資プログラム（セパレートアカウント）についても、不動産私募ファンドに分類 する。なお、不動産特定共同事業法商品は含まない。 AM受託のみとは、他社の組成したファンドにおいて、ファンドマネジメントを 行わず、アセットマネジメントのみを受託する場合をいう。 固定型 : ファンド組成前に取得物件が確定しているタイプをいう。 追加型 : ファンド組成前に一部の物件が確定しているものの、ファンド組成後に追加取得 を行うタイプをいう。 一任型 : ファンド組成前に取得物件は確定しておらず、一定の取得方針･基準に基づき、 マネージャーの裁量により物件取得が行われるタイプをいう。 ブラインドプール型ともいう。 クローズドエンドファンド : 不動産私募ファンドのうち、運用期間の定めがあり、原則運用期間中の換金が できないファンドをいう。 オープンエンドファンド : 不動産私募ファンドのうち、運用期間の定めがなく、運用期間中に解約・換金・ 追加投資が可能なファンドをいう。その際の持分価格は鑑定評価額を基に算出 される。現在国内で運用されているオープンエンド型ファンドは、私募REITの 形態をとっている。 エクイティコミットメント型 : 不動産私募ファンドのうち、出資契約において予め出資上限額を約し、ファンド の資金需要に応じ出資上限額の範囲内で一括または分割にて出資が行われる タイプをいう。キャピタルコール型ともいう。 運用スタイル コア : 優良な物件に投資して、インカムゲインを重視した長期安定運用を行う。 オポチュニティ : 主に収益性の低い不動産を投資対象とし、問題点を改善し価値を高めたうえで 売却することでキャピタルゲインの獲得を目指す。 投資対象の一部に開発型案件や企業投資を含むファンドも含める。 バリューアッド : コアとオポチュニティの中間的なタイプであり、インカムゲインおよびキャピタル ゲイン双方の獲得を目指す。 開発型 : 開発利益の獲得に特化したファンド。 デット : 不動産あるいは不動産信託受益権の収益から元利払いがなされるローンへの 投資をいう。エクイティ投資に比べて、一般的にローリスク・ローリターンである。 投資エリア 首都圏 : 東京23区を除く東京都・埼玉県・千葉県・神奈川県 近畿圏 : 大阪府・京都府・兵庫県・奈良県・和歌山県・滋賀県 名古屋圏 : 岐阜県・愛知県・三重県 LTV（Loan To Value） : 資産価値に対する借入額の割合をいうが、実務上は資産価値として不動産 取得価格を用いる場合と総投資額を用いる場合がある。 Cash on Cash利回り : 出資総額に対する単年度キャッシュフローの利回りをいう。 IRR（グロス） : 当初出資額と投資期間中のキャッシュフローの現在価値を等しくさせる割引率を いい、投資に対する収益性を表す指標として用いられる。 10 News Release 2015年3月17日 【本件のお問い合わせ先】 私募投資顧問部 TEL：03-6430-1349 https:/www.smtri.jp/contact/form-private/private_fund.html 〒105-0001 東京都港区虎ノ門 4-3-13 ヒューリック神谷町ビル 3F http://www.smtri.jp/ 1. この書類を含め、当社が提供する資料類は、情報の提供を唯一の目的としたものであり、不動産および金融商品を含む商品、サービス または権利の販売その他の取引の申込み、勧誘、あっ旋、媒介等を目的としたものではありません。銘柄等の選択、投資判断の最終決定、 またはこの書類のご利用に際しては、お客さまご自身でご判断くださいますようお願いいたします。 2. この書類を含め、当社が提供する資料類は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成していますが、当社はその正確性および完全性 に関して責任を負うものではありません。また、本資料は作成時点または調査時点において入手可能な情報等に基づいて作成されたもの であり、ここに示したすべての内容は、作成日における判断を示したものです。また、今後の見通し、予測、推計等は将来を保証するもので はありません。本資料の内容は、予告なく変更される 場合があります。 3. この資料の権利は当社に帰属しております。当社の事前の了承なく、その目的や方法の如何を問わず、本資料の全部または一部を複製・ 転載・改変等してご使用されないようお願いいたします。 4. 当社は不動産鑑定業者ではなく、不動産等について鑑定評価書を作成、交付することはありません。当社は不動産投資顧問業者または 金融商品取引業者として、投資対象商品の価値または価値の分析に基づく投資判断に関する 助言業務を行います。当社は助言業務を 遂行する過程で、不動産等について資産価値を算出する場合があります。しかし、この資産価値の算出は、当社の助言業務遂行上の必要 に応じて行うものであり、ひとつの金額表示は行わず、複数、幅、分布等により表示いたします。 11
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