不動産で成功する為の「土地活用」と「事前対策」 ∼ 不動産投資への誘惑第 8 回 ∼ 私どもにご相談に来られるクライアントの多くに不動産投資でのお悩みを打ち明けられる方が本当にたくさんいらっしゃいます。書店に行けば、「アパート・マンション経営を勧める本」の類が数多く並んでおり、その多くが「高利回り」や「老後の安定」「相続税対策」などをうたい文句にしています。例えば、地方都市にある親御様の土地にマンションを建てたり、アパートを一棟買いするなどして成功した人の話などが紹介されています。しかし、冒頭のように不動産投資でのお悩みを多く耳にするということは、実は不動産投資は決して楽なものではないということなのです。多くの人は、アパート経営を勧める大手不動産業者の「一括借り上げシステム（サブリース）」という言葉に魅力を感じて投資を考えます。賃貸用建物の建築契約を交わせば、業者側が部屋を借り上げるしくみで、「30 年間保証」などといううたい文句によって「30 年間、投資物件の家賃が保証されるのではないか」と考えてしまうというわけです。しかし、このシステムは部屋を借りることを保証するだけで、家賃額を保証するものではありません。一定期間のみ家賃を保証し、その後は市況によって家賃を調整することになります。年数が経って建物や設備が古くなれば、家賃が下がっていくのは普通のことですので、ほとんどの場合値下げをすることになります。最初の 3 年は一定の額を保証されることが多いのですが、この手の投資用物件は建築費用が相場より割高なことがほとんどです。その差額で業者が家賃保証をするしくみなのです。そもそもサブリースは、家賃相場の 8∼9 割が大家に支払われるシステムですので、手間を惜しまなければ最初から家賃を下げて自力で探したほうが得だといえるでしょう。新築当初 1 年から 2 年間くらいはそれなりに高い入居率となるかもしれません。しかし、それは、これまで古いアパートに住んでいた人が、新しくて設備のよい部屋に入りたいと移ってきたケースが多いのです。5 年も経てばもはや新築ではなく、新しい物件に対抗するために、さらに家賃を下げなければ入居率が下がってしまいます。一方で、固定資産税はアパートの入居率とは関係なく掛かってきます。つまり、よほどの一等地でない限り最初に業者がうたうような高い利回りは決して長く続かないのです。ここで、多くの不動産業者は「家賃を上げるためにアパートのリフォームをしないか」などと持ちかけてきます。「銀行から資金を借りればいい。ローンがあれば土地の相続税も安くなりますよ」などと誘ってきます。しかし、結局、家賃収入のほとんどを返済に回さなければならないこともしばしばなのです。少子高齢化で、日本の人口は毎年 10 万人以上減少しています。アパートを借りる人そのものが減っている一方で、わが国の総住宅数は、10 年前に比べて 734 万戸増加しています。実は需要が追いつかず、すでに全世帯の約 1 割が空き家という状態なのです。業者の言いなりにならず冷静に判断をするために、信頼できるパートナーが必要となります。お問い合わせはお気軽にどうぞ！電話：03-3231-3361 Page 12 ㈱船井財産ｺﾝｻﾙﾀﾝﾂ東京銀座川畑